聊聊大平层公寓

@汪有：昨天说了小公寓为什么实用率那么低。
今天正好聊聊大平层公寓。
这几年特别流行，动辄300方起，十几万单价，随随便便一套就半个小目标。
户型设计也不错，住得也舒服，装修也不错。

按常理公寓一贯价格是住宅的一半，但，大平层公寓有的能和旁边住宅打平，有的还能超越。
卖得还挺好。而且平时说控制商改住的部门，从来不管。
这是为什么？

如同小面积公寓的诡异设计，这也是多方博弈的产物。
而且这次博弈，终于对博弈的各方都有利了。

网上经常讨论一些豪宅，什么翠湖天地、万柳书院啥的。
你问我啥看法，我的看法就是：便宜。实在是便宜。

就这种全国人民都知道的盘，竟然只要20万上下一平，也太便宜了。
这不科学。
这是在帮有钱人省钱。

普通一线白领，年薪10万，看着3万一平的房价，都有些吃力。
有钱人，一年可以赚1000万，一个薇娅，年销售额可以比肩一线城市头部商场。
他们的收入，随随便便就是普通人的100倍。
但他们的房价，竟然不到普通人的10倍，这并不科学。

对于普通人，房子是2万一平还是4万，能要了我们普通人老命，差价足够让一个普通家庭多奋斗10年。
但对于有钱人，房价是20万还是40万，他们体感并不明显。

所以：我们有必要打造一种产品，让有钱人来买，然后这个地段的土地价值也会提升，也提升城市的土地收入，还有更高的税。
总结来说就是要有个割有钱人韭菜的产品。
所以价格要拉开。

价格拉开，在国际头部城市，已经成为现实。
伦敦、纽约、东京这些地方的核心区，和我国一线城市核心区的普通房价差不多。
都是10万/m²左右（统一换算成实用面积的价格）。

但，在国际城市，豪宅和普通房产的价格，可以差5-7倍，他们都有50万-70万一平的房子。
而我们基本只有20-30万一平的房子。
那如何促进有钱人买房拉动内需呢？
所以我们核心区的豪宅，不是贵，而是（对于目标客户来说）太便宜了。

我之前说，我们一直没有真正的豪宅，只有比较贵的房子。
我国的豪宅设计，是非常落后的。
你总能看到很多令人发指的豪宅户型，让我觉得有钱人也太可怜了。

那么我们有没有鼓励开发这种高级住宅呢？
答案是没有，不但没有开发，还有诸多限制。

限制的原因是：过去十年，房地产迅速发展，房价一高，就显得地方工作不力，控不好房价。
那么如何控制房价呢？
当然是限制开发这些所谓豪宅啦。

想一想，如果诚心诚意地降房价，应该控制什么房价？
当然是应该控制刚需房价，而不是控制有钱人的房价。
把3万的房子打到2.5万，就能拯救很多刚需。
把15万的房子打到10万，只是在便宜有钱人。

但是，各地在完成房价调控的工作时，最简单的方法就是：把15万的打到10万。
因为你辛辛苦苦把很多房子从3万打到2万，结果成交了一套15万的，瞬间就把城市房产均价拉上去了。
显不出来工作成果。
那我还不如优先调控15万的。

所以很多地方限价，都是限最高价。
但刚需得到好处了嘛？没有。
这是在帮有钱人省钱。

有的地方甚至出现了：
你这个楼盘贵是吧？那我限制你网签备案。每个月只让你成交几套。
你成交太多了，我市的房价就被你拉上去了，这很不给我面子的。

最后导致，有钱人只能和开发商签那种所谓的“君子协定”：
开发商承诺，我不一房两卖，我收了你的钱，就让你进来住，以后我不卖给别人，一能签约，我就跟你办备案；
有钱人承诺，我把钱给你，我进去住，未来我也不退款，我承诺跟你办网签。

这个搞法风险很大的。
也在降低客户的支付意愿。
最后实际上也降低了价格，但这是以提高风险为代价达成的。

以及，住宅用地指标有限的，你都做成大户型豪宅了，刚需的住房就少了。
面子上也不好看，也不利于大家心平气和。

这时候，大平层公寓的出现，拯救了各方。

大平层公寓，本质上是用办公用地改的，并不挤占住宅指标。
统计口径上，大平层爱卖多贵卖多贵，又不和住宅一起统计价格，不怕你拉高了城市房价，方便统计部门做数据。
大平层公寓往往能卖很贵，土地价值也上去了，那么卖地收入和税也提升了。
核心区出现一个卖得特别贵的大平层，其实也提高了周围土地的价值。

开发商也很开心。
本来我拿一块地，卖办公也卖不出去，现在我卖大平层了，同样的地段，我卖写字楼，也许只能卖5万，卖大平层，我可以卖10万。

有钱人也很开心。
大多数用的是核心区的商业用地开发，核心区本来就不怎么批住宅用地了，用这个方法，有钱人有了在核心区买新盘的机会。
也不用搞什么“君子协定”了，大家都很放心。
至于是不是住宅性质，能不能落学位，有钱人无所谓的，他们不缺房子落学位。
大平层还不占住宅名额，能规避限购，这没什么不好。

至于普通人，无所谓开不开心，但反正你炒大平层跟我们普通人关系也不大，毫无关系。
至少没人会骂。
最终皆大欢喜。

所以我去拜访一位被严控商改住困扰的客户。
他们项目想商改住，上面不批。
我说这就奇了，对面有个项目，明晃晃商改住，为什么他们可以改大平层？
客户说：因为，他们这个开发商，专门开发大平层豪宅，请他们过来就是给他们开口子的，提振一下城市地价。
我们并没有这个优势。

这个其实已经明示了房地产企业未来的发展模式——
我之前参加一个媒体会还讲过，现在房地产和以前不一样了。
之前的房地产企业，只要你会盖楼，就能挣钱。
但现在，大家都会盖楼，你只是会盖楼，就会沦为收取土地出让金的代建工具。
最后一方面卷地价，另一方面卷成本，你根本挣不到钱，迟早要黄。

每个房地产企业，必须有自己拿得出手的东西。
你得证明自己对城市有利，才能拿到地，挣到钱，城市甚至会给你创造有利规则。

比如，同一块地，他不用在里面规划写字楼装装样子。
他可以做纯居住项目。
最后图纸就用住宅差不多的图纸来盖就行。
实用率80%，特别舒服。

比如，那家开发大平层豪宅的，能提升城市形象，拉动周边土地价格，就很有利；
再比如，你有良好的商场品牌，同样的地块，你能开发比别人更好的商场，能引入奢侈品店，拉动城市面貌，你也能挣钱；
再比如，你下面投资了不少企业，你进来开发商业综合体，你能带动一些企业进驻，那你也能挣钱。
再再比如，你有国资背景，购房者相信你能顺利交楼，那也行。

说回大平层，对我造成的唯一冲击就是：
尽管这东西又不是住宅、又不好转手、还不好贷款、年限还短。
但优质大平层产品，价格还是一路上涨。

我买公寓，越买越穷，
有钱人买公寓，更有钱了。

那没办法，有钱人都买的东西，通常都不会随便跌。
还能咋办？
当务之急是保持心态乐观。