细聊一下女子买69平公寓37平是公摊这件事

@汪有：3000字细聊一下#女子买69平公寓37平是公摊# 这件事。
这事儿不能单纯怪开发商黑心。

各位，开发商并不是傻子，他们不知道公摊像图里这么离谱，不好卖吗？
他们没有产品设计部门吗？
我的工作就是给开发商提供建议，卖给他们ppt，咨询“什么样的产品才好卖”。
我可以说：你看到极度不合理的东西背后，往往有一些合规要求。

比如：图里这么宽的公寓走廊，开发商销售告诉你“走廊宽一点气派”，这就是销售自己不懂建筑设计，瞎胡说。
原理很简单：

公寓本身并不是住宅用地，一定是用了商业用地，所以商水商电，不能落户。
有两种商业用地：

1.商办用地，这种地一般用来盖写字楼。
50年产权，层高不超过4.5米。
这种地，用来盖公寓，如果做loft产品，隔两层，4.5m有点矮，不大气。

2.零售商业用地，这种地主要是开商场。
40年产权，层高不超过5m。
商场的建筑规范是不一样的，走道要求更宽，消防疏散通道也更多。实用率通常也更低。
我猜测图里这种实用率50%的，大概率用了这种用地指标。

总之，我国并没有什么“公寓用地”一说。
只能你用商业性质改。
俗称“商改住”。

那么为什么开发商要商改住。
也很简单：
开发商拿了商业用地，如果真按照规划，老老实实盖了写字楼或者商场。
卖不出去也租不出去。
市场说话，公寓比较好卖，那我就盖公寓咯。
其实就是明明可以规划住宅给大家住，但偏不规划住宅，开发商就规划公寓这样子。
这就是看不见的手和看得见的手起了冲突。

那，为什么看得见的手要规划这么多写字楼和商场呢？
原因非常多，不同地方还不一样。
有可能的原因包括：

1.你们那有人口规划，不让批这么多住宅用地。
头部城市都有，网上一查就能查到。
所以很多时候年轻人喊：为什么不让我们留下来。
我心想，看上位规划，确实没想让大家留下来，只是不方便明说而已，你去查一查就能发现。

2.比起住宅用地，写字楼和商场，长远来看当地更能赚钱。
卖住宅用地，70年一次，一次性把收益拿走了，没什么意思。
但规划商业用地，里面的写字楼、商业，年年都缴税。
有个评估写字楼的标准，叫“亿元楼宇”，也就是说，这一栋楼，一年缴税就上亿。
这种楼每个一线城市都几十栋到上百栋。
广州某个零售商业体，每年纳税好几亿，真的是，它们说点啥当地都是非常哄着的。
有问题全都优先解决。
住宅没什么意思。
何况商业用地卖地也可以收钱嘛。

3.核心区土地资源有限，更得开发商业和写字楼。
为什么各大城市核心区，已经很久没有大规模住宅新盘了。
但是却可以盖写字楼。
更是一个道理，我就这么点土地了，还不能盖写字楼商场收税嘛？

比如，深圳前海大铲湾，约等于不要钱给了腾讯。
为什么，因为腾讯纳税多，我怕你跑了。
华为当年跑到东莞松山湖，你们知道深圳多么痛心。

华为要走，还不是当地没有足够用地了。
不可能像东莞拿出那么大一块给华为搞发展。
所以很多土地稀少的区域，不舍得规划那么多住宅。都是尽量规划产业用地，怕自己土大户跑了。
这样税收，就业岗位都好看。
当然，负面效果是苦了打工人，没有足够住宅，大家都去惠州买房。

综上三点，很多区域做规划，喜欢规划写字楼和商场，不规划住宅用地。

但！那既然都规划了，那为什么区里不监督拿地企业，任由他们把规划中的写字楼和商场，盖成公寓呢？
为什么不严查“商改住”呢？
很多地方都喊过要严查商改住，后来都没认真贯彻下去。
原因也很复杂。

最主要的原因是：如果你严查，地就卖不出去，或者卖不贵。
还是老话：开发商不是傻子。
他们会做市场调研。

当他们调研发现，这地方不缺写字楼了，或者不缺商场了，那他们就不会拿地啊。
或者只愿意用很便宜的地价拿地。
这很好理解，当你想让开发商做出一些没那么符合市场需求的举动，这块地就会没那么值钱。
这时候，地价降低的部分就变成了一种补贴。
那区里是不乐意的。

好比我之前去开会，就有开发商被问：
为什么你做项目，做成了月子会所，你为什么不能引入金融业呢？
答案非常简单：这地方没那么多金融业，金融业没有月子会所挣钱。

那不如反问：为什么批地的时候，不在土地出让条件中注明，这块地未来只能引入金融类企业，不可以开月子会所呢？
因为这样，这块地就不值钱了。

从区里角度，当然是希望，地也值钱，未来也有产业。
那么双方博弈当中，会达成某个均衡。
比如，我卖地的时候，规定，这块地盖好楼，只有一半可以对外销售，其他你只能自持，租出去。
那就是给你留个口子，比如这一半，你是可以拿来做公寓的，可以卖。
另外自持的部分，大部分开发商是不会做公寓出租的，因为我国租售比很低，并不划算。
就做写字楼引入产业了。

睁一只眼闭一只眼还有个好处是：
其实区里也知道，这地方缺住宅。
但是又不让规划那么多住宅。

一规划住宅了，我是不是还要配套中小学？幼儿园？各种公建配套？
做成公寓我就不用管那么多了。
其实公寓还是有用的，比如我虽然没给你准备户口，但你照样可以住公寓呀。
等你老了，不再是城市需要的人才了，你就走了。
这期间你可以住公寓，不需要住宅的。
双方达成了博弈平衡。

这种瞎博弈，给我的工作也造成了不少麻烦，但也给我带来了一些工作业务。

比如，我的一位开发商客户，在某个区域拿了四块地。
每块地都有一定指标可以销售，可以做可销售的公寓和写字楼，有一定指标要做自持写字楼，有些地方要做商业。
这时候你就会想，为什么不能把一块地全做公寓，另一块地全做可售写字楼，另一块全做自持写字楼呢？
所有这些东西混在一起，不是更烦嘛？

一栋楼，下面是写字楼，上面是居住公寓，核心筒特别大，进深也特别深，人也很混杂。
非常不好弄。
公寓实用率也很低，只有60%。
如果公寓都在一栋楼里面，就可以拿着住宅图纸，去盖公寓，这样的公寓住起来也舒服，这不好嘛？
如果能把同一种功能放在某一块地上，那好极了。
这就叫资源的优化配置。

但规划时不是这么想的，规划当时认为，这一块地一块地往外卖，有点公寓有点写字楼，这便于拿地企业用公寓迅速销售收回成本，然后安心做写字楼。
很科学的。
谁想到你这么有钱，一下子拿了四块地啊。

这个时候只能改规划。
只要规划一改，立刻这四块地的产品都会更好。
但，为什么我要冒风险帮你改规划？
我怎么证明我没有收你的好处？
还是公事公办吧。

这也造成了很多不好用的产品。
所以给我的工作造成了很多难度，但如果开发商没有面对这些困局，就不找我咨询了，所以也让我多了一些业务。

所以综合来看就是这么个情况：
各方诉求博弈之下，看起来几方都有理。
最终做出来一个奇奇怪怪的产品。

这个属于土地资源的浪费。
明明可以做更好的产品，卖更贵，那么也可以取得更多的土地收益。
但没办法。
就是这样了。

不过，消费者买公寓的时候，你直接问销售，销售是有责任告诉你的。
合同里也是有标注实用率的。
再不过，你不主动问，销售一般也不说。
销售肯定想打马虎眼过去的。
我们也不能要求消费者都懂实用率这些知识，都知道问一嘴。
不是谁都懂房地产的。

就这吧！已经写很长了！
我们下期再见！