博海拾贝 文摘 我问几个老板做民宿应该怎么赚钱

我问几个老板做民宿应该怎么赚钱

民宿或许是近几年最跌宕的行业之一

在经历了2015年以来的快速发展后,2020年的疫情仿佛踩了一脚急刹车,也把一些人甩出了这个行业

而在近三年来,随着封控的结束,民宿行业也和文旅行业一起开启了加速模式

有人飞快上车,有人却因受不了拥挤而离去

有人在颠簸中跌倒,有人却慢慢找准了容身之处

有人心灰意冷,有人却依旧在眼巴巴地寻找上车的方式

在这几年间,民宿行业都在发生着什么?身处其中的个体又有着怎样的感受?

我找几个朋友聊了聊他们与民宿行业的故事,以及大环境下的个人选择

01

“延吉火了,但是我离开了”

段段或许是延吉民宿行业第一批吃螃蟹的人,也是被挤下车的人

2022年初他决定做民宿的原因很简单:就是为了多挣一份钱

那个时候,他所在的延吉当地旅游市场方兴未艾

段段敏锐地察觉到,当地现有住宿产业并不能满足潜在的市场需求,决定进去试试水

本想做最传统的宾馆,但觉得投资风险高,最终转向做民宿

他还记得当时刚开业的感受,紧张

因为这是他第一次做民宿,周围也几乎没人做过这一行,缺乏认识和了解

甚至开业第一个月只来了2、3个人,他一度认为自己创业失败了

但房子一租就是半年,也只能坚持着做下去

转机出现在两个月后。当时,延吉的“朝鲜族在逃公主”火出了圈,段段的生意也随之起飞

“基本月月爆满”

这一盛况一直持续到十一假期

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“朝鲜族公主”,图片来源:延边新闻

那是段段最高兴的时候:客单价高,客户订房时间长、操心的事情少,整个流程也开始步入正轨

然而2023年春节后,情况起了变化

由于哈尔滨、长春旅游起势,延吉被分流,住客更换变得频繁

当地民宿也开始大量出现,“几乎每栋居民楼里都有民宿”

这带来的后果是,市场价格混乱,客单价被压低

虽然咨询量变大了,但是成交量却在降低

上班之外,他晚上的时间都扑在了民宿上,利润点只有20%

要知道,2022年他操心的事情更少,利润点却有50%

当时段段的面前有两条路:靠做大规模或提升服务以提高利润点,或者放弃

他尝试了前者,想通过提升配套服务把利润拉高,发现行不通;纠结了两三个月后,他选择放弃

如今他依然关注着当地民宿市场的变化

根据他的观察,经过一年的洗牌,市场秩序有所恢复,价格和服务质量差别不大

但是依然是大鱼通吃,规模大的、自有房源没有成本的比较好,小民宿经常没有人

不过,民宿在他眼中依然是一个好生意

他认为,投资年回报率在20%左右的生意已经不错,而民宿性价比更高,一套房子年回报率可以做到100%以上

因此他之后可能会再次进入这个行业,但是要看时机。“现在竞争对手太多,自己的竞争力也不够高”

02

“传统方式运营城市民宿有风险,我选择转型做服务商”

建筑学出身的爽子,是通过老房改造接触到民宿行业的

如果让我形容,她就像是一个偶然搭上了民宿这趟列车的人

而无论如何颠簸或拥挤,她总能适时调整自己的位置,稳稳地站住

2017年,她尝试把自己的房子放到爱彼迎平台,发现卖得很不错;也是那会儿萌生了把天津老洋房改成民宿的想法

几个月后,她遇到了民宿业务的合伙人,两人一拍即合,决定推出一套房子试试水

那时正值民宿行业的黄金期,市场反响很好,于是就做了下去,2019年时他们一共运营了30多套房产

爽子团队运营的民宿之一。图片来源:小红书@设计师爽子

然后就是疫情

疫情期间,民宿行业整体客单价被拉的“很低”,他们也一度压力很大

好在当时他们的生意体量不大,因此没有亏损得很夸张。“亏损了一些我们就开始行动了,转型比较及时,也就过来了”

不过也正是疫情,让他们坚定了之前的一个构思

前几年,随着行业经验的积累,他们逐渐意识到,如果用传统自持的方式运营客单价偏低的城市民宿,风险太高

叠加疫情的驱使,他们果断决定转型减少自持业务,扩大代运营业务

这一业务的核心是:通过设计和运营,帮助房东提升房产价值,做高盈利空间,并向房东收取20%的服务费

2023年,他们基本完成了转型,跑通了新的评估和调价机制

总的来说,相比盈利空间较高的上海市场,在天津,这是一个薄利多销的生意

也因此,爽子身边做类似生意的朋友,慢慢都退出了

爽子能够坚持下来的原因,一是她对盈利的要求没有很高;另一个是,她是那种只要盈利逻辑成立,就会一直做下去的人

实际上,目前,根据团队手中45套房子的运营情况来看

2024年的单房消费只恢复到了2019年的70%、80%

但由于生意模式的转换,单房消费的起伏对他们的影响不再如从前那样大

转型带来的另一个好处是,他们可以以更快的速度扩大规模

他们今年的目标是把手里房源数量增加到50个以上

03

“这座房子治愈了我,我要打造一个心灵疗愈之城去治愈别人”

和想挣钱的段段、偶然入行的爽子不同,大易做民宿的原因具有更加浓厚的个人色彩

是源于一场失恋

拥有一个民宿本是他们共同的愿望,分手后成为了他自己的执着

为了找到喜欢的院子他跑了很多地方:太湖、长沙、潮州、海南……

在接近绝望的时候,他在泉州台商区龙苍村看到了一座番仔楼

他依然深刻记得他看到它的那一刻,“灵魂就像是被闪电击中了,我感觉这座房子就是在等我”

龙苍村是著名侨乡,“有十户八九侨”之称,村中的30多幢番仔楼大多建于上世纪三四十年代,融合了南洋和闽南特色

番仔楼。图片来源:小红书@泉州可遇小院

看房后的第二天他就开始联系房东,三天敲定了所有细节,长租20年

从今年1月至今,他基本all in在这座老房子的改造中

大到该如何做历史建筑修复,小到清理垃圾、拆屋顶扒地板、买材料、和邻居政府沟通……一切都要从头学起

“每天早上八点到工地,晚上八点才能回去,特别辛苦“

冷静下来后,大易觉得这个生意其实并不划算,甚至不确定能否收回成本

冲动和理性、梦想和现实的平衡,或许是所有浪漫的理想主义者都要经历的关卡

大易的梦想曾经照进过现实。在“小院梦”之前,大易还做过一个“青年旅舍梦”

2014年,他众筹18万在枸杞岛上开出了一个青年旅舍,并小赚了20%

不过,与百废待兴的龙苍村不同,当时的枸杞岛是热门的旅游目的地。租下的房子也只需要刷刷墙、做做软装,需求大,成本低

而如今的龙苍村,虽然位于炙手可热的泉州,但它并不属于热门目的地,村庄里也几乎没人

但大易打算迎难而上——他要享受创造一个度假区的成就感

基于自己的经历,他为自己的院子起名“可遇小院”,决定打造一座“失恋之城”,主打心灵疗愈,让那些遭遇感情创伤的人在这里找回自我

大易的故事和实践得到了不少网友的关注和支持。虽然暂未开业,但他的小院已经接待了近300人

目前,他的计划是7月民宿开业,开始正式招募住客

在改造自己的民宿之外,他还在和当地政府谈合作,以及组建团队,理想状态是找到4、5名全职;目前已经有7、8个朋友表示有意愿加入

最近他在忙的事情是簪花活动,希望以此做一番商业化试水

04

“为了提高资产利用率,我把自己在恒大海上威尼斯的房产改成了民宿”

我在小红书上还看到了一种民宿老板

如果说前面几个朋友是主动上车,这位则有一点被逼无奈的意味

我看到的这位是启东恒大海上威尼斯的业主

因为喜欢这里所能提供的碧海阳光的生活方式,她买下了一处房产

后面发生的事情大家应该都知道了

她购买时的标价大约是6000元/平米,目前据说跌到了3000元/平米左右

而由于工作和生活限制,这个房子的利用率并没有期望中高

她的先生也一直说作为房产投资,这里的投资性价比极低

或许是综合以上几个原因,2021年开始,她决定将小屋委托给民宿运营机构打理,以提高资产利用率

恒大海上威尼斯洋房民宿

不过,其中一家民宿运营机构的主理人告诉我,疫情后由于恒大海上威尼斯人流量腰斩,民宿也没那么好做了

平均来说,目前一套房子,房东每年能净赚4000-5000元。而之前,最低档次的房子每年也能赚至少一万元

疫情期间由于没有生意,很多房东不再做民宿

叠加房价下跌的压力,不少业主顶不住,把房子便宜卖掉了

也因此,这家机构运营的房产数量,从疫情前的100多套,下降到了目前的不到70套

而对于这些尚未离场的业主来说,挣钱通常并不是最主要的,因为挣得实在不多

一个很重要的需求是房屋的维护和打理

“恒大业主基本都是全款购房,空着也就空着了;但是因为临海,房子一两年没人打理一定会发霉。所以打理的需求也是蛮大的。”

目前,这位主理人除了民宿生意,还在做房产买卖

据她说这两个生意盈利的情况差不太多,民宿依然是一个可以长期做下去的生意

05

聊了一圈下来,我发现很难判断民宿是否是一门好生意

有人认为它投资回报率高

有人认为它性价比极低

还有人斩钉截铁地告诉我:民宿是爱好,是生活方式,不是生意

这或许是因为,民宿作为一个融合了地产、消费、文旅等多领域的行业,属性极为复

不同的区位、类型、价格段、客群,主理人是职业化运营还是兼职,房子是租赁还是自持,都能为民宿的实际运营情况带来变数

另外,大家进入民宿行业的理由通常各有不同

有人带着较好的资源挖掘和整合能力而来,这通常意味着相对较高的回报率,但并非人人能拥有

而除了挣钱,作为年轻人梦想“三大件”之一,这个行业的特殊性在于它会被赋予很多个体化的想象

有一个朋友和我说,她非常喜欢做民宿

受上一份工作的影响,她一度变得十分自闭;而做民宿能让她遇到很多有意思的人,即使遇到事情也能锻炼自己处理问题的能力

在这种情况中,不同民宿主理人的特质和经历,会赋予民宿不一样的体验

实际上,途家的一份报告中曾提到,2023年的民宿市场正在走向“特色”和“体验”

97%的房东可以提供自己爱好和斜杠相关的服务

找准自己的特色和能够提供的独特价值,或许正是民宿未来的一个重要的发展方向

来源:真叫卢俊

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