越来越多开发商，开始抛弃自己的总部

如今这场地产游戏，玩家的规则变得无比简单

就是活下去，说实话这三个字相信各位已经快听腻了

但确实又是企业的真实困境

前段时间我们写过房企卖楼盘、卖顶级公寓的各种文章

这样的文章出现不是偶然

变卖资产，降低负债，获得一些喘息空间，很多房企就是这么坚持到今天的

但最近我们发现，简单的变卖资产已经不足以解燃眉之急了

越来越多的房企，正在抛弃自己的总部，甚至顾不上姿态有多狼狈

对房企来说，总部无疑相当于一个大脑的角色

不仅要制定顶层战略，还要向下分配资源，甚至把控所有的业务活动

撤掉总部，也意味着房企自身出现了极大变故

背后暴露的是行业逻辑巨变下，企业的规模收缩、资源不足等等各种现实问题

但其实，放弃总部对房企来说，也是为了活下去的另一种选择

01

这两年很少听到声音的融创，最近也重新站上了台前

因为要撤离北京总部

这意味着，融创运行了6年的天津+北京双总部模式，也要正式结束了

这条全国化扩张之路，此前大部分房企都将总部选在了上海

融创，是为数不多北上进京的一个

2017年融创将总部从天津搬往北京，入驻当时的望京融科中心

再后来，搬进东直门使馆壹号院，占据二环内最好的地块之一

融创北京总部：使馆壹号院

可见其野心与自信

尽管这几年京派房企逐渐沉寂，但当年的京圈多难挤路人皆知

资源、门槛、条条框框诸多限制下，很多房企都选择了环境更友好的沪深等城市，偏偏融创一转头直接入京

这也很好理解

对融创来说，北方一直是主阵地，北京更是孙宏斌在顺驰时期就跌倒过的地方

百度地图显示，融创大本营天津距离北京只有134公里，2小时就到了

来源：百度地图

地缘的亲近，地域的情结，让融创在北京一待就是6年

当年进京前后，恰好是融创最为巅峰的几年

也是地产规模化呼声最高的几年

2015年融创销售额735亿，到了2017年，业绩直接突破3620亿

3年时间，完成了近5倍增长

这个独有的狼性销售模式，让融创手里似乎永远有用不完的钱

于是那两年，行业内只要出现钱的危机，就会有融创救火的身影

632亿拯救万达，也留下了世纪并购的壮举，还有150亿收购乐视、138亿收购联想资产包、40亿入股金科……

几乎到处撒钱

大量巨资接盘的行为，也让融创的规模在短期内迅速扩大，身位迅速爬升到行业前排

此时的融创风光无限，满怀理想

但这样的荣光，在2022年戛然而止

近两年，销售、融资渠道的双重紧缩，让很多房企陷入急速扩张后的深层困局

去年5月，融创也宣布暴雷，到年底终于发布了前一年的年报，总负债1.05万亿

如今，又出现在公众视野，竟然就是撤离北京总部的消息

完全不见当年的意气风发

目前融创总部剩下不到200人，这批员工中有一部分人大概率无法留在北京

因为除了品牌、融资和投发等几个部门，其余大部分职能条线，都很可能在今年国庆后搬回老家天津

这次搬总部，估计又会流失一部分员工

这三年，从小的单月业绩切面来看，融创的销售神话也完全破灭了

今年8月18日，融创发布盈利警告，上半年亏损额约为150亿-160亿人民币

而当年大额收并购打下的家产，如今为了还债，也开始连续大甩卖

有意思的是，7月3日的重庆文旅城项目，就是当年收购的万达文旅城

其实，融创的进京与离京，不仅仅是自身发展的现实轨迹

背后也恰好代表着地产的两个时代

而这样大撤离的房企，融创不是第一个，也不是最后一个

当年和融创一样进京的民企也有不少

只是目前总部还在京的外来规模民企，我统计了下，已经没剩多少了

这里面，前10强的民营房企只有龙湖一个

这次融创的撤离，也让本就不多的在京民企队伍，更加单薄了

02

不只融创，这些年很多房企都在撤离自己的总部

这要从当初风靡一时的双总部模式开始说起

2017年，刚刚当上行业老大的恒大集团，就迫不及待地将总部广州搬至深圳南山区卓越后海中心，形成广州+深圳双总部架构

那几年行业发展迅猛，很多有野心的开发商都选择了全国化扩张

这种双总部模式也一发不可收拾

盘点一下，基本都在2016-2020年间

（数据整理自网络）

而在一线城市的选择上，很明显，大部分房企都更倾向金融中心：上海

拥有强资金和人才优势的上海，曾是房地产行业最受欢迎的总部城市之一，房企们选择的总部地址也很一致，大虹桥

无论闽系、川系、浙系，大虹桥都曾是他们的必争之地

除了万科、瑞安、万通、龙湖等这些在虹桥开发之初就驻扎于此的房企外，大部分房企都是在2015年，尤其2016年后，逐步迁入大虹桥

在2017年到2019年这三年期间迁入到大虹桥的房企最多，有的是原本在上海的其他板块，比如旭辉，有的则直接从外地迁入

2019年，刚刚踏入千亿阵营的黑马房企祥生控股，也迅速入驻了大虹桥，开启杭州大本营+上海双总部战略

同年挤进大虹桥的，还有从成都老家赶来的蓝光发展，形成上海+成都的双总部格局

到了2020年后，在大虹桥，大大小小的房企数量超过了30家

但是这两年，这种双总部模式，几乎都在被开发商舍弃

还是恒大，在搬入深圳四年多之后，2022年1月，有消息称，恒大集团在后海的总部正在拆除招牌，只剩一个“恒“字在风中飘零

据物业透露，恒大已经在2021年12月从这个大楼退租，将总部搬回广州

不仅如此，恒大在2017年拿下的深圳湾超级总部基地地块，原本计划打造成为恒大的超级总部，最终的命运也是走向被抛售

恒大不仅卖深圳总部，2023年，恒大香港总部大楼也被迅速出清，更名为万通保险中心

还有起步于廊坊的华夏幸福，一度在全国形成了北京+深圳的南北双总部模式

刚搬到北京时，正是华夏幸福凭借产业园模式在京津冀底气十足的时候

当年的华夏幸福勇猛到什么地步呢，一个职业经理人的平均薪资超出了行业1.5倍，普通中层上百万、高层上千万

据说凭一己之力，养活了一大批猎头公司

如今再看，最早一批暴雷的华夏幸福这几年一直在还债，即使债务重组后到去年5月负债也超过400亿

北京总部也因为租金太贵早就退租，搬到了附近租金更低的佳程广场

华夏幸福佳程广场总部前台

图源：中建元亨

人员流失严重，尤其2万人的销售团队，到2021年底的财报数字上，只剩476人

深圳的南方总部也在去年12月打包卖给了华润置地，回笼资金124亿

不只这两个，更多的房企也加入了这场大甩卖

说起来各位应该也很熟悉了，就是上海虹桥的房企总部大撤退

当年有多挤破头想进入上海的房企，这几年集体撤离的就有多迅速

在上海，大虹桥地产总部基地，超过15家房企如今都已转移阵地

这两年，我们目睹了不少房企离开大虹桥的真实画面，背后其实就是

房地产企业，结束双总部时代的真实见证

比如2022年中，离开大虹桥的浙系房企祥生，当时祥生已经将上海总部大楼退租，人员将陆续全部撤回杭州办公，我们还遇到了正在打包离开的工作人员

还有人去楼空的蓝光、弘阳、三巽、恒泰、融信、正荣，以及将自己的总部大楼摆上货架的旭辉和中骏

昔日不管是行业领头羊，还是杀出来的黑马房企，都抱着自己的野心和行李，一同打包好，各回各家了

不管是深圳上海，还是北京，那些撤掉双总部模式的房企

见证了房地产时代追求全国化扩张，到如今的收缩发展

03

到底，还是时代变了

我们可以先来回顾下，为什么在此之前，如此多的房企迷恋双总部模式

说白了还是当年房地产行情带来的自信

很多房企都在2017年前后选择了全国化的扩张布局

规模论似乎是发展唯一的解药

所以，房企只要大扩张，就一定会向一线城市搬迁

不管是北京、上海、还是深圳，背后有几大不可或缺的优势

首先是资金，不管是上市还是融资，房企们必然要选择一个金融定位更高的城市作为跳板

其次是人才，房企扩张，需要团队吸纳大量人才

甚至挖角同行，去哪里更方便，当然是总部聚集的地方，大虹桥当年各大房企高管之间跳来跳去也是众所周知

如今，地产发展的节奏变慢了

伴随高周转的落幕，房企们从向外扩张反而开始向内收缩

需要处理的是大部分债务与资产问题，总部留在北京，更多只能增加企业成本

曾经的地产双总部时代，是行业高速前进的象征

如今行情减退，或深陷债务泥潭，或落得退市终局的房企们

连债都还不上了，还要什么双总部呢

来源：真叫卢俊