商铺生意，慎做

@菊厂刘掌柜:沈阳一对夫妇，花了7万元租了间商铺，一天没开，就被告知要拆除，欲哭无泪。
商铺租赁中的几个注意事项，几年前写的，现在看依旧实用，其中第4条写了，一定注意拆迁可能。

总结一句: 商铺生意，慎做。

很多人理解的传统做生意，就是租个商铺，卖衣服，做餐饮等。老话一铺养三代是在互联网兴起的2000年之前挺主流的思维。随着这些年房地产行业的突飞猛进，商铺的价格一路飙升，做街铺传统流量的生意的铺租已经成了第一大成本，连西贝，海底捞等大型餐饮企业也叫苦连天，前几天说的撑不过三个月言犹在耳。不租贵铺没流量，租了成本又高，是个艰难的选择题。我自己老家有商铺，深圳也合伙租过商铺，简单说说租铺的经验和教训。

1、租商铺的第一大注意，也是最容易出问题的地方：产权。

租铺先搞清楚产权人是谁？但好多新手，签合同时都不知道谁是真正的房东。这里面会有二房东，三房东，物业管理公司，购物公司，投资公司等各色人等出没，都可能拍胸脯号称可以跟承租人签合同，一定要擦亮眼睛加以分辨。

A：小型街铺，这种一般是小房东居多，但也最容易有变数的，主要看房东靠不靠谱了。如果你生意好，房东眼红，等租赁期满时，以各种理由把你敢走，自己上手来做。还有就是没有啥契约意识，到期随便涨房租，无视之前的合同，你装修投入一大把，不接受也没辙。这里面的小技巧是，找房东有正规工作的，不是做生意的，比如公wu员或者国企上班的最好，这类人有社会地位，一般为了小利益不会撕破脸，违约成本高怕你闹。

B：购物中心MALL。这种MALL现在比较受欢迎，因为人流集中，消费力强，很多大品牌店会占据核心位置。MALL的产权也会有所不同，比如万达广场，他既是开发商又是租赁方，这种无需担心产权问题。还有一种是大型商超主力店，比如深圳人人乐，它旁边的店铺也是能租的，其实是二房东，分租一部分店铺赚差价，也要签署比较正规协议的。第三种就要小心了，它也在MALL里面，但是是个人房东出租。投资者买了MALL里面的产权格子商铺，再租出来或者被开发商返祖，这种是要管理没管理，要契约没契约，属于一盘散沙，基本没见过经营的好的。深圳南山天虹一楼的部分商铺，曾经被一投资公司买下，再分拆卖给个人，最后搞得一地鸡毛，不断有官司产生，个人租铺这种敬而远之。

2、第二大注意，房东让不让转租。

不少商铺租赁合同约定不让转租，或者转租收取高额茶水费，这种要小心。如果接手别人的店铺，最好让房东重新签一份租赁合同，从签约日起租。朋友之前在南山租的商铺，房东没签新租赁合同，转让完后跳出来，说没经过他同意，非要一份补偿不可。

3、第三大注意，房屋用途受限么？

这个主要是餐饮业特别注意。一楼商住两用餐饮店开起来，楼上住户天天投诉你油烟味，噪音，三天两头吵架被查，生意肯定干不久。还有就是符合环保，烟囱安装和油烟分离成本要考虑在内，消防就不说了，查的很严格。

4、第四大注意，有没有拆迁和修地铁封路的可能。

租铺前最好做好功课，短期内确定不会有拆迁和封路。深圳华强北很多几百万转让费的商铺死掉，就是因为修地铁导致封路4年，修好后也一蹶不振。在签订租赁合同时，最好明确如果出现拆迁和封路，装修损失能不能由房东补偿一些。

5、第五大注意，电力容量够么？

这个有深刻教训。一朋友要开火锅店，就那种电火锅，电容要求很大才行。开业前没注意，后来才发现电容不够总跳闸，夏天旺季为了省电连空调都不敢开大，最后忍无可忍扩容，前前后后耽误半个月，生意受到很大影响。

6、第六大注意，转铺的商家有没有债务纠纷或者税费未交？

有些商铺转让，是带货带招牌带营业执照的，就是老板换个人而已。这种情况，前老板如果有债务，或者有税费没交，接手人会惹上麻烦甚至补交税费和滞纳金。避免办法就是签订债务协议，或者直接新申请一份营业执照。

7、第七大注意，退租时是否要求恢复原状。

合同如果约定较真的话，要恢复成毛坯状态，那就要了命了，单单拆除和垃圾清运费就很贵，最好约定退租时达到什么标准才能退租。

总结：商铺生意整体上是越来越难的，主要是属于刚性成本，只会涨很难降，流量又被线上瓜分的很厉害。不过换个角度，如果真的有金刚钻，倒可以有抄底思维，趁现在低谷期去找一些价值铺位。之前微博我写过，2003年非典时，零食连锁来伊份就抄底拿下很多门面，实现了跨越式发展。关键是灵魂一问，自己有金刚钻么？