万科：第三次大流行

十七世纪到十九世纪中期，也就是明代后期到清代，琉球群岛出现过十六次大规模的天花疫情。

和其他地方不同，琉球群岛上的居民发现，天花疫情的出现是有规律的。差不多每隔十二三年就爆发一次，民间甚至对此有了一个专用名词：

十三年回。

这样的时间规律，现代科学当然非常好解释，在没有天花疫苗的岁月里，如果较长时间没有自然感染或人工免疫，就会不可避免地积累易感人群。当人群中的易感者数量达到一定比例后，一旦出现传染源，就很容易出现天花疫情。

这个风险的积累过程，差不多就是十二年或十三年。

与此同时，居民们的防疫观念也差不多被消磨殆尽。在这个时间节点，一旦有船员把天花病毒带回岛内，就会引起“十三年回”。

或许是巧合，我们发现，万科的业绩也会遇到“十三年回”，每隔十二三年，他们的业绩会出现一个陷坑。

万科历史上只有过三次利润下降，第一次是1995年，第二次是2008年，还有就是过去的2021年。

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2021年，万科营收4500多亿，增长了8个点。归母净利润225亿，同比下降45%。这是郁亮继任万科董事会主席以来的第一次。

于是，大家都看到郁亮道歉了：

试没考好就是没考好，2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了。

昨天上午九点多，万科2021年业绩发布会上，戴着酒红色领带的郁亮一脸严肃地说完这句话，合上眼皮，低头沉默了两秒。

业绩会氛围一开始就不太对劲。不是先由董秘朱旭开场介绍，而是直接郁亮发言。他说自己就像一个学生没考好，要拿成绩单给父母看一样，昨天晚上特别忐忑。

我和兽爷说，我不信一个能考上北大的人，会有过这样的心路历程。兽爷说，会不会人家郁亮说的没考好，是没考到第一名？

沉默，是今夜的康桥。

刚刚结束的年报季，将近一半的A股房企宣布亏损，港股房企超过二十家发不出年报，暴雷房企在歌颂自己完成了多少保交房任务，而稳的一匹的房企却在道歉。

做这样的检讨，就像邻居都在办丧事，你却在那嚷嚷：

唉，我太不幸了，这几天有点咳嗽。

不可否认，利润的减少，根本原因就是拿了错误的地，买了错误的项目。比如两三年前他们认为环京楼市到底了，以比较便宜的价格买了华夏幸福的资产包。没想到后面下滑更惨烈了：

为此计提了25亿减值准备。

郁亮也可以找很多理由，比如万科用的是历史成本会计法，而不是大多数开发商用的公允价值法，所以每年都要对资产进行折旧摊销。2021年又正好是万科折旧摊销的大年。

但郁亮没抱怨天气，没有埋怨调控和新冠疫情。

万科利润和他的收入是严格挂钩的。减去15%的基础，利润提高两成，郁亮的收入才可以随之上涨5%。一旦下降，却是等比例下降。这份看起来不平等的薪资协议，是几年前郁亮自己要求签的。

按这份合同，郁亮去年的收入应该减少45%，但实际郁亮主动降了更多。去年这位中国第二大房地产公司董事长的年收入是：

一百万出头。

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万科上一次利润大降，还是2008年；再往前一次，还是1995年。那时包叔还是个晚上会忐忑的小学生。

1993年6月，国务院宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，拉开了房地产调控的序幕。1995年，万科的财报利润第一次出现下降。

万科的十三年回，也是房地产行业的十三年回。以十三年为一个周期来算，安全穿过三个周期的市场化企业，目前可能也就万科一家。龙湖和绿城等公司，严格算来并没有完整经历第一轮周期。

每个周期的更替都要淘汰掉一大批人，有的地产商，已经连续两个周期都跌倒了。

就和琉球群岛上的天花一样，十三年的时间，大家逐渐会忘记恐惧，放松警惕，这是人性。

万科也一样，就像郁亮说的那样，管理层面的离散度变大，权力越来越下放。在市场上行期，权力下放简化了决策程序，让业绩越来越漂亮，人人都说家乡好。

一旦市场下行，就是巨大风险。看看融创就知道了，一年前，融创两个最激进的区域就险象环生，集团和优质区域账面上的钱，很多被拿走填窟窿了。

这个问题，前几天和旭辉林老板聊天时就提到过，一线有太大的动力去拿地，一定要套上紧箍咒。

万科能活着穿过这个周期，应该是因为清醒得比别人稍早一点。

早一点收权，早一点收缩。从白银时代到黑铁时代，只有短短的三年，很多暴雷的开发商，倒下前一天还在吹牛逼。

去年万科取消了集团合伙人的层级，集团高管都要下沉前线去干活。总裁祝九胜现在兼任长租公寓事业的第一负责人。郁亮自己也兼任集团首席客户官。

新上任的开发经营本部领导张海，已经把万科1413个项目都做了编码，按开发难度和竞争烈度分成八个等级。每个月都要对7个区域56个城市的520个在售项目都要晒成绩和排座次，认购和回款按天监测分析。

他们现在开发了一个投资地图，可以清楚看到每个重点城市250米乘250米内的一二手房价、商办租金等等，用来做投资测算的。

简单地说，就是城市总经理别想骗集团了。

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郁亮说要在股东大会上道歉，万科不少人有点意外。别的不说，对他个人来说，一个董事长下罪己诏，风险不小。

但他还是干了，人们都幻想自己有史诗般悲壮的信念，在某些时候，是要付诸实践的。

有一点别忘记，完整经历了三个周期的市场化地产高管，郁亮可能是唯一一个。尽管他公开说过自己是理性的乐观主义者，但我觉得，他骨子里还是悲观主义。

不然万科不会去做长租公寓、物流地产、购物中心，并为此交了一大堆学费。只有彻底的悲观主义者，才会在春天存粮食。郁亮说，这些多元业务去年为万科贡献了400亿收入，他还说：

我们为探索这些业务要交的学费，大头基本已经付完了。

学费确实挺贵的，比如长租公寓前些年的折腾；还有些挺值得的，当年万科把上海七宝广场一半股权卖给GIC时，盈利了10个小目标。去年GIC把这部分股权卖给领展后，又增值了86%。

前段时间暴雷的一家开发商，在兑付内部员工理财时，提出了以万物云未来上市后股票冲抵的方案，他们给出万物云的估值是：

3000亿。

这比万科现在的市值高了很多，仅比拼多多的市值稍微少一点。这家同行当然有故意抬价的嫌疑，但万物云的价值，行业普遍是认可的。

但万科的根本，还是住宅开发业务别出问题。

张海说，他们已经在做风险前置了，比如那些大型复杂项目，他们设置了87个关键节点，其中18个掌握在本部手中。

以前有人说悲观者正确，乐观者成功。但从房地产来看，结果好像不是这样，乐观主义者往往抗不过一个周期，悲观主义者反而穿越了三个牛熊。

我看了一下万科的股票，昨天还在战战兢兢道歉的郁亮，已经成了股民口中的：

郁皇大帝。

来源：包邮区 微信号：ibaoyouqu