大陆最近几十年几乎完全没存在过正现金流的住宅投资

@三姑娘的财智人生：本地房地产投资人的 meetup – 迈向 scale up 下一步的思考

今天下午六点半在本地小咖啡馆有一个本地房地产投资人的 meetup 活动。我和队友刚陪娃跳完体操，回到家把小朋友交给老人照看，马上驱车前往，还迟到了一小会儿。听完演讲、社交完毕回到家就九点了，然后哄娃睡觉，我又加班到晚上十一点。但现在仍然精神满满，把今天的故事记录下来。

要说这个活动也不算很大型，总共二十来人。今天请来的嘉宾是个前军人，四年多时间，做出了一个 350+ 单元的庞大房产投资组合。他洋洋洒洒讲了一个半小时，几乎没有保留，在问答环节也给了很多具体信息，比如他用的什么 lender、哪个律师等等。

先来讲讲嘉宾 Zach 的故事

Zach 来自蓝领家庭。房产投资的起点是第一套房，然后卖了这套，用赚的钱和攒的钱买了第一个两家庭，自己住一户，出租一户；又用 VA loan（简单理解是军人贷款，最低可以零首付）买了下一个三家庭；前面说的两家庭通过 HELOC 拿出增值，跟人合伙买下一个五家庭，以此类推。Zach 的前 11 栋楼里，有 6 个项目是和人五五开的合伙，剩下 5 个自己拥有，这样最初的 11 栋楼合计大约 36 户左右。

然后就是 GP 和 syndication 的故事：两个大型项目，自己约占 10–14% 的份额，这样又多了 96 户。当然这里加起来还只有 132 户，至于另外 200+ 的单元是怎么来的（绝大概率也是 GP 和 syndication 的路径），因为幻灯片没有放，我也无从得知。

这里来科普一些内容，加一点我自己的理解。
其实我们蛮经常在大钱包博客和其它采访里看到类似的故事：一个美国年轻人在很短的时间（3–5 年）就做到一个惊人的数字（比如上百）的房产投资组合。Zach 给我们展示了一个鲜活的例子。如果真的是白手起家，几乎可以肯定的是：初期都是 one rental at a time；后期靠吸引别人的钱，自己出管理精力来占 GP 的份额（通常 10–15% 左右）。所以首先不要太被“数字”迷惑，需要“去魅”；但这里的“去魅”只是让我们正常看待数字，并不代表 Zach 不是一个非常非常厉害的年轻人。翻着小本本，我先说说他能做到、我们还做不到、但值得学习的几件厉害之处：

1）在寻求房源时，他把几乎整个麻州过去 12 个月里有多家庭成交的房产经纪联系方式都收集下来，然后逐一发邮件：如果有合适房源，优先告诉他。
2）他非常善于推销自己。他对听众说，你们不知道 MLS 里有多少好机会；当然也可能有更好的机会在私下（off-market）就成交了。因为主要的大型多家庭住宅，卖家通常一定要做 1031 交换来避税，所以他们一定要找到能配合时间过户的人；至于是否需要上市多挣个“三瓜两枣”，对卖家未必是必须的。他向所有对家庭房产经纪推销自己和团队，就能找到足够多的投资标的。
3）对有合伙人的投资，他会做月度更新、季度汇报，并且能做到至少9%的纯现金回报，并且第一年返还投资本金的 50%（这一定是靠巨大的增值才能做到的）。
4）他能找到做 95% LTV 的 HELOC 的贷方；也能找到没有提前还贷惩罚的商业贷款银行。

以上这些我暂时都做不到，而且要做到真的很难，但是给了努力的方向。Zach 也是今年 1 月才离开全职 W2 工作来做全职投资人，所以这才是真正的“时间管理大师”。同时，再总结几条他能做到、我们也做到、且非常有共鸣的点：

1）一定要寻求 value-add 的房产：找到那些因为种种缺陷而价格被大幅压低的房子，然后通过维修改造来显著提升房产价值（这在房价横盘的今天尤其适用）
2）在前期判断是否值得投入时，其实最粗略、最实用的就是 1% 策略。
3）房产投资里，现金流是生命线，增值是蛋糕上的装饰，一定不能本末倒置。

当然，他还有很多建议也很值得我们思考。比如一个非常贴近现实的问题：一定要尽可能在自己的 W2 工作上坚持得越久越好，直到你的投资生活让你不得不离职。

会后我们和不少人聊天。聊到一个专做房地产投资人的会计师，一上来就给我推荐 cost segregation（成本细分） 的省税策略；我说我今年正准备做呢，这样的聊天真是没有废话、直切主题，他给了很多思考的新角度；又聊了一个本地小投资人，大家都在思考小型住宅型多家庭 vs 中型商业型多家庭；商业贷款听起来很诱人，但坑也很多。队友还聊了主持活动的那位中国背景的妹妹，她问了问我们的情况，说她们不缺 钱，但总找不到合适的投资标的。我们说我们永远有好的投资标的，但永远都缺钱。她说：那你永远不需要担心钱的问题，钱就会跟着来……（绝对有被鼓励到）。

这篇就是一个迷糊中写的感想，内容都很硬核，没加什么解释和说明，懂的懂，不懂的需要自行答疑。总之，在这篇的最后，我的感慨是：我以前写房产与股票的对比，主要是为了照顾绝大多数读者，需要把两边的优势劣势都讲到，风险也要摆在前面。如果让我主观地说，对我们家而言，在美国房产投资好过股票投资百倍。当然，这是有前提的：因为我和队友的组合，即使在房地产投资人里也是百分之一的存在——我们太有激情、善于解决问题、并且分工搭配得很好，所以未来 3–5 年，是迈向一百个单元的开心之路，至于之后是继续扩张还是创业，那就到时候再说。当然，也一定有人股票好过房产千倍万倍，比如那位著名的小手川隆。