现在 ALL IN 商铺，会不会扑街啊

情况说明:三线城市，父母菜市场工作，未来我和爱人应该也是延续下去，这次的商铺是菜市场有人做担保意外受牵连所以房子被拍卖，位置地段较好，出租比较容易，租金保守估计能在六七万一年。

目前我家在市场租了两个铺子，一个摊位是8万一年(每个季度暗标，大约这样)，一个仓库是5万一年，合计开销13万一年左右，如果购买商铺后续肯定是直接全部搬到商铺了，但是摊位市口做了三十多年，老客户较多，换地不知道是否会客户流失。

商铺价值说明:分为上下两层，上层几乎没用，只能偶尔休息一下或者放点杂物，下层门面，面积在30到40左右，隔壁的商铺23年拍卖成交价是240万，市场距离最近的一次商铺拍卖是今年6月，90平360万成交价。从19年至今，市场一共3次商铺交易，今年的是政府公开拍卖，23年的拍卖的铺子和这次是同一家，是做担保还不上，19年拍卖的一套不清楚情况，因为生意都挺好，基本都很惜售，市面不流通。

目前的焦虑点:按照过往的成交价，如果这次购买的话，需要花费家里全部的现金和存款，不知道值不值得，另外如果出租的话，按照租售比算并不划算。还有一个情况，小镇发展过快，这个市场是我们这儿最大的一个，但是未来会不会出现更好的市场谁也不清楚，不知道未来怎么样，毕竟这个市场存在年代太久太久了，光翻新都好几次了，每翻新一次，人流就下滑一次。

能不能有擅长投资商铺的大佬帮我分析一下值不值得购买。我家目前的房产全部是住房，商铺无，实在无这方面的经验。

il7x771

如果我是你我不会会买，原因 1. 3线城市，人口减少+外流，生意应该会越来越差 2.不懂商铺，但是三线城市五六万一平总感觉贵了 3.假如200w拿下，200w存定期1.5%也有3w，如果稍加货基和冲凉一年一共3%也有6w了，如果在跟现在面积一样的情况下，8w的房租仅仅节省了2w一年，但是代价要掏空家里全部积蓄+绑定未来风险，万一政府突然规划一个新的综合市场，你的200w可能马上就变100w了，节省的2w要50年才回本了，以现在城市规划发展看，这种新型的综合体，市场，广场，车站，都是城市发展早晚会有的。

haitun2011

1、找找当地官场的亲朋好友，至少要搞清楚最近五年内有无新建市场的规划。毕竟：广州北京路步行街，一个10平米不到的牛杂铺，当年年租金100-150W，现在，一年租金估计5W都不到。

2、不建议把家庭所有的现金类资产全部压到一个商铺上去，一铺吃三代的年代早过去了。你家有几百万的现金，在当地（一个镇上）也算个富豪了，非要那么激进，躺平点不香吗？

一眼丁真

这谁能给你建议啊。看你是非常想买的，顺着你的想法说话，分析一下优点，大概率就能拿到金币。

但要我一个外人来说实话。我觉得就是不该买。不买你能一直舒舒服服的赚钱，无非就是少赚点，少赚的部分还能通过投资补一些回来。试想一下，你会拿200万买一个看好的股票吗？拿200万买这个商铺本质来说跟拿200万买一个股票有多少区别呢？这么大仓位冲一个标的，情绪真的不会失控吗？

火星兔

不懂商铺买卖。
但是经常买菜。以前在市场买，后来在超市买。经济条件好一些后，在附近的小店买，但是价格高很多。
疫情的时候，沃尔玛线上生鲜开张，就在沃尔玛买，便宜又快。后来又有了小象超市，速度更快。做饭的时候，现买现做都来得及。我成了小象超市的深度用户。
去年买了PDD的股票，开始在PDD买各种东西。多多买菜是真的便宜，差不多比小象便宜一半（蔬菜），缺点是要自提和隔日。

我觉得线下商铺竞争不过电商，完全是降维打击。短期看不明显，如果放在10年的周期看，非常清晰。

南瓜猫

来领金币，下面说一下思路。

简单一句话就是应该把商铺投资和在做的生意分开考虑，为增强整体收益或者降低生意成本而做出的投资决策会增加两者之间的相关性，本身就削弱了整个家庭财务抗风险性，往往得不偿失，边际效益有限，隐含风险很高。

如果对自家生意极其有信心，可以尝试再其他菜场连锁经营；如果对不动产投资有兴趣或者擅长这方面，大可以作为单独一份生意经营，最不妥的恰恰是原先生意所在菜场投资商铺。

可以网上看看香港目前的状况，那么多沿街生意结业了，商铺空关价格大跌，连麦当劳自持用以店面经营的铺位都在寻求沽出。

红棉花

买商铺的核心是地段，与几线城市无关。从你反影的情况看，能在一个地方经营二三十年，并且能积虑二三百万现金另加其它房产看，已经优于国内百分之八十的人了，而且你今后大概率也会沿着这条路走下去，所以就不要考虑什么租售比之类的问题了，越是小的地方，核心市场商圈就越难改变，大资本大商家看不上是主要原因，所以如果是自用，价格自己可以接受的话，建议买入，毕景每年节省的租金就是赚到，长期下来加上经营所赚也是一笔可观的收入，不要轻易改变。

ylshxajh

你说因为生意都挺好，基本都很惜售，市面不流通。

既然是市面上不流通的抢手资源，那就不能按租售比算，北京的房产和县城的房产按租售比算肯定县城的租售比高，但县城享受不到北京的资源。

你打算自用就不要考虑租售比，应该考虑这个商铺能带给你什么。

比如更大的自然流量，更好的基础设施，更舒适的环境，你肯定比我了解，要是没有优秀的地方，也就不会抢手了。

你说从19年至今，市场一共3次商铺交易，那你还要考虑如果错过了这次机会，下次你再想买又不知道要再等多久了。

路林

你这是从轻资产运营，变成重资产运营。

炫彩千纸鹤

对于这个商铺的情况，其实楼主应该比群里面任何人都更清楚。
我只能从未然世界的角度给楼主说一个我看到的真实案例。
我住的小区对面有家菜市场，菜价比其它地方贵，不过因为菜的品相好，所以生意一直还可以。
大概七八年前，菜市场的产权单位联合物管公司开始对菜市场进行停业改造装修，装修尚未完毕就售卖菜市场里面的摊位，当然位置越好的地方价格越贵。
装修完，摊位差不错也卖完了。但不知怎么的，菜市场的生意慢慢的每况愈下，顾客越来越少，三五年功夫经营的商家走了一半以上的。
我每天上下班从菜市场门口过，前几年听见也看见一些扯皮的。
具体是什么原因导致生意萧条，我觉得是多重因数的叠加，也许是最近几年小区附近卖菜的越来越多了，钱大妈类似的。
也许是互联网卖菜改变了大众的购买喜欢。
也许是外卖的增加减少了去菜市场的频率。
我最后想说的是，长期也许是无法预测的。

XIAOHULI92

摊位不要换，做实体生意地段是最重要的。看看能不能多贷点款买商铺，现在贷款利率不高，尽量少用现金，算一下几年能回本。如果是10年，那10年这个商业市场是否会有大的变化？可以多去搜一下市政改造的未来规划。如果老市场翻新，那想买的这个摊位是否会有租不出去的问题。

如果钱再多点就支持你买了，因为其实市场商铺的话问题并不大。不过你们现金不是很多，那就需要多考虑。我自己如果现金不多的情况，是不会再买不动产的，只会平行置换，把差的换成好的。还有就是如果是现金，我会更倾向于投入到股市而不是不动产，因为我自认为在jsl混了几年水平还行。就看你觉得投资水平是不是大于不动产了。

来源：公众号：集思录