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当硅谷开始陷落

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2016年2月,五棵松体育馆坐满了乐视的全球万名员工,在他们应援灯棒的簇拥下,贾跃亭唱了首《野子》:

怎么大风越狠,我心越荡…… 

那是贾老板的鼎盛时期,乐视员工在会议室办公,在饭堂开会,在人来人往的过道里面试。三个月后,贾跃亭买下三里屯的世贸工三,成交价近30亿元,高出市价近三分之一。

那年,北京的甲级写字楼一片花团锦族。科技、金融、教育,充盈着CBD、金融街、燕莎、东二环和望京酒仙桥。文化产业,则点亮了从金台夕照、百子湾到传媒大学的光带。

外资,特别是香港背景外资,十分青睐内地产权统一的大宗物业。他们看好商办租金增值,自身改造运营后,净回报虽然只有3%-4%,但:

盘子够大,相对安稳。

国内企业家的账,是另一种算法。比如世贸工三成交后,没改名,就被抵押给中信银行,主债权数17.54亿元,债务履行期限7年。然后贾老板拿着这些钱,去为梦想窒息。

5年后,世茂工三卖给了中植系,账面上亏了13亿。

如果在城市上空俯瞰那些闪光建筑的楼顶,朝下层层透视,企业的膨胀、收缩、归零,都会投影于大地。网友们最近像掘出了新鲜文物一般发出惊叹,乐视还活着。这个曾充满雄心壮志要组建万人“虎狼之师”的公司,已经搬出了乐视大厦,员工数404:

恰好是一个错误代码。

北京的办公楼里,起初消失的是暴雷的明星公司乐视,再是划入禁区的区块链,跑路的P2P,紧接着关系每个家庭的教培,再然后是吞吐上千万打工人的互联网。

最后的最后,连地位稳固的跨国科技公司也收缩了。

硅谷银行暴雷的前几天,子姨看到有人在脉脉上描述,2022年中关村和望京两个中国硅谷遭受的重创:

字节跳动集体撤离中关村,整合退租10万平米;爱奇艺搬出三万平的鸿城拓展大厦;美团在望京提前解约了樱辉大厦和融信科技中心;每日优鲜破产,望京万科时代人去楼空……

写字楼里有条傻瓜算式。一个拥有工作的白领,对应10平方米使用面积。

五年前,北京除了新兴区域,几无留白。中关村区域空置率0.3%,全市大约3%。2021年,互联网头部企业的扩张将北京甲级写字楼市场净吸纳量托举至113万方。

2022年,需求骤降。今天,北京的5000多万方办公楼,每五栋里就有一栋纯空。比如中关村一带,19.3万平商务园区空了出来,代入算式,代表这一年里:

有2万人离开。

与2018年比,写字楼租金降到七折。未来三年,北京主要商圈还会有200万方入市。

海淀大街3号,是让2022变得尤为沉重的一根稻草。

这座二十年前开业、绿玻璃衬红色logo的电子大卖场,曾经与海龙电子城、中关村e世界构成中关村“黄金三角”。

2019年3月,它被启城投资、颢腾投资联合外资财团收购,是外资收购的北京体量最大的商办项目之一,大厦一侧的办公楼,已经引进了爱奇艺、新东方在线、创新工场、哒哒英语等等。

鼎好大厦经过旧楼改造,正好在低潮入市,最终用较低的价格招到微软。2022年9月,微软中国表示将继续扩大在华招聘,业内朋友说,他们计划整租3万平,是鼎好最大的单子。亚太区通过,西雅图否了。

形势急转直下。

不久后,微软总部官宣“47年历史中最艰难的选择”,将裁员1万人,中国区的比例接近5%。再看大洋彼岸:

硅谷开始陷落。

过去,拿到大量风险投资和股权融资的中国互联网新贵,在空间上如同宇宙大爆炸,极速膨胀坍塌。所以写字楼行业将微软、谷歌等成熟企业视为基准,它们就像船锚,风浪中抓紧海床。

因此,微软退租3万平,要比字节退10万平搬去自持物业,更加动摇人心:

船锚松了。

很多事情,可能从乐视资金危机爆发后的一年里就决定了。中国的智能手机出货量撞上天花板,互联网公司互相跨界踩踏,一位金发地产商当选美国总统。

在2023春冬交接之际,写字楼市场开始触底反弹。有点不寻常的是,一批企业猛烈地消费降级,装修不管了,押金也不要了,只想连夜卷铺盖从8块钱换到5块钱的地方。就像从国贸的银泰中心,搬到一街之隔的建外SOHO煎饼摊楼上。

煎饼摊楼上的中介也在苏醒,挨家挨户贴传单,说这里空了160套房。活跃的租户主要两类:

金融类、移民类。 

肉眼可见地,几万个岗位从写字楼被挤压出来,没有一个行业能够吸纳这群人。朋友说,亦庄再往南,靠近河北,有片仓储物流用地,租金只有一块多:

你会发现那玩意儿在膨胀!

某大厂的这片仓储物流用地,人均管理面积是10万平,放在甲级写字楼,能达到1万平的企业屈指可数。朋友到访时还是疫情期间,一路空荡荡,大货车偶尔呼啸而过。他被一股能量震慑。就像硅谷银行暴雷两天后,GPT更新到了第四版。

刚才所讲的等式不再适用,世界在以另一种方式运转。

你能闻到繁荣的气味,你能听见全国消费者敲击手机屏幕的声响,但里边没有太多人的位置。

来源:壹地产 微信号:yidichan

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