“拦住” 潘石屹

11 月初的一个清晨，潘石屹在微博上给家乡的苹果代言，并配文：

牛顿看到一颗苹果掉下来，想到了万有引力定律。我在苹果堆里，大脑一片空白。

老潘是港股上市公司 SOHO 中国（0410.HK）的董事长，不过现在他更专注于自己的苹果、木工、摄影事业。在他新近发布的 10 条微博中，有 6 条关于苹果，3 条关于摄影，还有一些吐槽。

关于 SOHO 中国最近的一条微博更新在 10 月 31 日，转发的是 SOHO 中国对近期卖楼以及打包 3Q 业务传闻的回应。

潘石屹夫妇近几年一直在卖卖卖，网友都在说，这是在清仓转移资产，可别让潘石屹跑了。各种猜测分析围绕着老潘，不过回归到 SOHO 中国公司本身，从散售模式转型到包租公，从出租办公楼转型到出租办公桌，精明又保守的老潘夫妇把公司越做越小，在 “等鸡生蛋” 和” 杀鸡取卵 “中为保值头疼。

美团 CEO 王兴曾感概：2019 年是过去 10 年里最差的一年，却是未来 10 年里最好的一年。新兴产业如此，传统的房地产行业更是。有人加杠杆，有人在退场。

01

逃顶

潘石屹一直给自己贴着谨慎保守的标签。

这跟他的贫苦出身有关，更与他发家时经历的那一轮地产泡沫有关。

1992 年的海南热得一塌糊涂。

“南方谈话” 后，“十万人才下海南” 的浪潮将当地楼市推向疯狂，当地房价比 1991 年增长 257%。3 万多平方公里的海岛上，密密麻麻挤着 2 万家房地产公司。

后来被称为万通六君子的潘石屹、王功权、冯仑等人也是这时踩上海南炒房这个风口，赚得一桶金。到 1993 年，六人的公司账上卧有 3000 万。

海南楼市野蛮生长，一个大坑可以炒成一座楼，炒楼花的游戏一棒一棒击鼓传花，有些人还在贪婪，有些人开始谨慎。

后来的故事，潘石屹曾多次回忆，自己凭着五斤桔子和一条三五烟打开了海口规划局的大门，翻阅资料发现：海口当时的人均住房报建面积是 50 多平方米，而同期北京的人均住房面积才 7 平方米。

谨慎之下，潘石屹等人决定退出海南，这一次 “跑路” 最终成了顺利逃顶。

回到北京，潘石屹与妻子张欣开启了二次创业。1995 年 SOHO 中国成立，探索之后主攻商业地产，此后建外 SOHO、SOHO 尚都、朝外 SOHO 一一亮相。

同李嘉诚一样，老潘聚焦在超大型城市的核心地带，凭借着极致营销，以及散售的独特商业模式，像卖房子一样卖写字楼的 SOHO 获得了较高的利润率，取得了成功。

不过，经历过海南泡沫并且成功逃顶的潘石屹，日后在很多个关键路口对房地产市场的判断更偏保守。在他看来，那些走向险境的地产商都是撑死的，不是饿死的。

02

踏空？

2007 年，SOHO 中国在香港上市，迎来高光时刻。

不过，彼时海外金融危机开始发酵，中国房地产市场在经历一轮暴涨后，遭遇政策重拳遏制。

关键节点中，万科王石抛出了 “拐点论”，认为楼市出现拐点，销售将严重下降。

2008 年 3 月，手握上市刚圈来的 19 亿美元的潘石屹发表了一个 “百日剧变论”，认为由于受到各方面因素的影响，一些房地产企业将无法坚持经营，在未来 100 天内，房地产市场将发生巨变。

他应该是确信 “百日巨变论” 真的会发生，因为他没去抄底。

潘石屹公开表态，个人的经验在如此大的危机面前是非常不足的，“对我们公司来说，所有战略的调整都是采用最保守的方式。”

或许是那段海南往事给潘石屹留下太深的烙印，在当时的房企里 SOHO 公司现金流是最充足的。不过，最为关键的是，一百天后，潘石屹所谓的期限已经结束，巨变却没有发生。

2008 年 9 月，政府启动紧急救市计划，不久 4 万亿投资计划出炉，货币宽松之下房地产迎来了及时雨。当时杠杆最高的地产商，一翻身成了最爽的人。

SOHO 中国的命运也从这里开始埋下伏笔。

2010 年，SOHO 中国达到了营收顶峰，不过北京禁止物业散售的政策给了 SOHO 中国一记重击。采取散售模式的 SOHO 中国项目销售时间分布不均，以山西煤老板为主要客源也让公司业绩出现大幅波动。

Wind 显示，2011 年 SOHO 中国营业额同比大跌 68%，营业利润同比下降 72%。业绩不乐观，SOHO 中国的股价一直萎靡不振。

2012 年 SOHO 中国的中期业绩会上，潘石屹正式做了一个决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。试图转型为包租公的潘石屹大胆预测，随着租金升高，“五年后，SOHO 租金年收入将超过 40 亿元”。

这一次转型，SOHO 中国把全部的资金储备用来支撑转型过程中的开支。从 “开发销售” 转为 “自持租赁” 后，SOHO 中国几乎鲜有拿地，2013 年获取北京丽泽地块是 SOHO 拿的最后一块地，营收也在逐年下降。

2014 年之后，房地产又迎来一轮上升周期。与 SOHO 中国同时期上市的碧桂园已经开始探讨后千亿时代的战略，而 SOHO 中国的营业额缩水到 60 亿元，同比下滑 58%，租金收入上升掩盖不了企业利润率、周转速度的下降。

盈利模式单一，抵抗风险能力不足的问题在商业地产下行阶段更是彻底暴露。

03

踏错？

传统的租房业务不赚钱，潘石屹把目光投向了新的共享办公。

2014 年，潘石屹去了一趟美国，参观了一下美国的 WeWork，决定把共享办公概念引入中国，随后推出了 SOHO 3Q。

作为最看重的项目，老潘亲自上阵。以前卖 SOHO，老潘亲自带队深入山西、内蒙古等地挖掘富裕客户群；这会儿卖办公桌，老潘还是亲力亲为搞营销。

SOHO 3Q 的官方网站上可以看见，其在北京、上海、南京、杭州、深圳、成都六地拥有 27 个 3Q 的项目。资料显示，目前 SOHO 3Q 平均出租率达 87%，成立两年多以来，累计已有 4200 家企业， 超过 7 万名用户入驻。

可伴随着 WeWork 折戟 IPO，SOHO 3Q 在风雨中飘摇得更厉害了。

根据杭州一位做联合办公租赁的业内人士透露，SOHO 位于杭州的 3Q 入驻率不到 30%，一共四层空间，“有一个大客户退了一层半，一个退了半层，加上之前空置的，相当于三个整层是空着的”。

这位人士向市界表示，今年共享办公出租行业普遍比较困难，比如氪空间、Wework 入驻率大概只有 70%-80% 左右，这在往年基本上是满租的，眼下 SOHO 3Q 想要找到接盘的租户真的太难了，但如果找不到新租户，那很可怕的。

在 SOHO 中国的财报中，3Q 业务具体收益率有多少，一直没有披露过。

一位曾经在 3Q 工作的前员工付恒告诉市界，SOHO 以后就不做这项业务了，简单说，一直在赔钱，不挣钱。”3Q 虽然是自持物业，但是也是 SOHO 中国旗下的分公司，要独立核算、做租金收入报表的，核算下来各种成本，根本就是入不敷出。 ”

“2019 年将 SOHO 3Q 分拆上市” 的计划还没有下文，市场上传出 SOHO 3Q 欲将旗下 11 个项目打包卖给筑梦之星。

04

卖楼

两次转型之后，SOHO 中国越来越小。

不仅再也无法回到 2010 年营收 184.23 亿的巅峰，总营收甚至从 2012 年的 155.44 亿元直线降至 2018 年的 20.89 亿。

根据 2019 年中报 10.66 亿的营收估算，2019 年大概率营收维持在 20 亿的水平。

但即便如此，潘石屹对外从来不承认自己是转型失败，谁知道从当年的一房难求，到现在空置率上升来得这么快？

近两年，办公楼租赁市场相较前几年发生了很大的变化，一线城市写字楼空置率上升明显 ——SOHO 中国空置率增加，办公室租不出去，成了大难题。

SOHO 中国发布的半年报显示，截至 2019 年 6 月 30 日，前门大街、望京 SOHO、光华路 SOHO2 期，外滩 SOHO 的出租率都有所下降。

空置率上升给 SOHO 中国直接带来的就是资金的压力。

根据半年报，截至 2019 年 6 月 30 日，集团总借贷 177.61 亿元，其中将于一年内到期的负债 20.53 亿元，五年以上到期的债务 116.92 亿元。期内净负债率为 44%，较去年末增长 1 个百分点。

而公司同期现金及等价物只有 11.5 亿元，根本无法覆盖短债。

更为残酷的是，Wind 数据显示，2019 年上半年，SOHO 中国平均借贷成本约 4.8%，虽然这在房地产行业已经很低了，但是对于 SOHO 中国来说却是难以承受的。

为什么这么说？

潘石屹在今年 6 月份宣布销售预估总价约 78 亿的自持物业时曾作出解释：我们物业回报率是 3%，这在市场上表现已经不错。

这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息，SOHO 中国最主要的业务已然成了一个不赚钱的买卖。

不卖物业吧，债还不上了，卖物业吧，SOHO 中国越来越小。从 2012 年以来，老潘夫妇一直在是 “杀鸡取卵”，还是 “等鸡生蛋” 这件事情上犹豫来，犹豫去。

根据媒体报道，SOHO 中国欲清仓内地的全部自持商办资产。这无疑意味着老潘要把所有的鸡都 “杀掉”。

老潘到底想干啥？

有业内人士对市界表示：SOHO 中国之前土地成本优势，放在现在的政策环境下已经没有了，SOHO 中国的房子放在现在也就占个地段优势，如果价格合适，还不如该出手就出手。

该人士还表示，SOHO 中国一直在卖卖卖，其实已经能看出来管理层不看好传统地产，根本不打算长期持有。

至于以后做什么？有可能是做苹果生意，有可能继续做轻资产项目。

不管怎么说，先把钱备足再谈。毕竟在老潘看来，靠债务杠杆堆砌的繁华终归要黯然退场，保守的他不会这么做。 [undefined]

（应受访者要求，文中付恒为化名）

来源：市界 微信号：ishijie2018