参照日本，房地产现在走到哪步了？

@汪有：昨天刷到一张图，比较历年8月居民部门新增贷款额，2026年8月首次出现负数了，就是大家都在还贷款，而不借钱。
我一看，这不就是当年日本房地产业也走过的道路。
我直接做了一张更细致的图表，如图1，这三张图对比了中日房地产周期中，每年新增贷款额。
对比一下还挺有意思。

【日本的周期】
图1的第一张表，日本的情况，他们已经走过了完整的周期。
居民部门信贷净增在 1989 年见顶，见顶后还支棱了一段时间。
大家还在借钱。
9年之后，1998 年，净增首次转负，此后除 1999 年又支棱了一下，微微转正外，之后连续15年全是负数。
最底部是 2005 年的负12.1万亿（峰值的−32.4%）。
居民在这15年里辛辛苦苦还贷，从1997年末欠377万亿日元，还到2012年约307万亿，还了大约20%。

到了2013年，大家又敢借钱了，不再是负数了。
到了2019年达到小高峰，达到峰值40%左右，又被疫情压了下去。
现在达到1989年的26%，还没有回到2019年的水平，更加难以回到1989了。
不过还会慢慢增加。

【我们的情况】
图1中间那张表，我们显然没有走完周期，现在刚开始出现负数第一年而已。
约等于日本的1998年。

我们在2021年见顶，7.9万亿元人民币。
和日本不一样，看图1下面那个表，我们把两国峰值对在一起，日本的峰值曲线比较尖，急剧上升，但掉下来比较缓慢。

我们是峰值前有个小平台，2016年就6.2 万亿，到 2021年的7.9万亿，连续6年大家心态都很好，很敢贷款。
甚至2019年影响到日本的疫情，在初期对我们也没什么影响，到了2021年还在贷款。
这6年对应最近一轮房地产大周期，居民杠杆率（含公积金口径）在 2022 年前后见顶约72%。

但回落很快：2022年腰斩。
2026 年 1-8 月，居民贷款净偿还了1.03万亿，是近年来首次净偿还。

【两边对比】
图1下面那张图。
能看出来我们房地产周期发展比日本快：

1.加杠杆阶段我们更快，日本从很低的位置爬到峰值用了24年；中国从 2008年开始，爬了13年。
去杠杆阶段我们也更快，日本1989年是峰值，第二年只比上一年打八折。
我们是第二年砍半。
日本从峰值到出现净偿还用了9年，我们是5年。
爬坡周期到净偿还周期上看，我们的速度都是对方的2倍。
我们在18年里走过了日本33年的道路。

【未来有什么】
我也不能判断未来，两国国情不同不能盲目对比。
日本当年是企业与居民双杀，企业也能炒房（之前我视频讲过），中国目前主要是居民端；
日本是汇率与出口环境恶化叠加，我们目前仍然是顺差；
我们还有一些调控，限购什么的，这导致了6年的平台期，6年里分批释放了需求，不然我们本可以更陡峭，第二年就高峰，然后迅速回落。

日本转入净偿还，重叠对应日本失去的二十年。
居民从加杠杆到还钱，流通货币变少了，造成了通货紧缩。
日本进入净偿还周期后，还了15年钱，我们还钱速度更快，可能七八年就还完了。
而且也不用全都还完，日本还了20%就又开始借钱了。
那就是走出净偿还的一天。

放到微观上，我家的房贷这些年已经被我提前还了一大半了。
赶快还完我的底气也会更足的。

日本的谷底是净偿还占到借贷峰值的-32%。
我们今年前8个月，来到峰值-13%，未来可能还会进一步还钱。
从这个数据来看我们确实还得快。
好处是早还完早再借，再拉动经济，不用真失去20年。
坏处是这两年在座的各位体感会比较明显。

现在图3下图的右侧，日本线右端也给出了事实：
去杠杆结束后信贷会重新正增长，继续拉动经济，现在东京房价又在上涨了，只是转正12年，还难以回到峰值的高度。

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以及：
这些数据不能直接盲目对比，统计口径不太一样。
我用的是国际清算银行（BIS）的数据，是相对准确的平台，但中国2025-2026的数据他们还没统计，是网上搜到央行数据放上去的。
2026只统计到8月，央行和BIS口径会出现一些差异，问题不大。
BIS的统计口径会大一点，经营贷消费贷也算，比我们这个多一些，总体看个趋势吧。

祝大家都能早日还完。
一起尽快走出经济周期。
还不疼。