作者 / S某某
我搞商业地产运管的。
自己有公司，也算大公司呆过。
简单说说。
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商业地产，大面儿上可以分几类。
沿街商铺，住宅底商，百货大楼，购物中心（一般我们叫他盒子），社区商业体，综合体，商业园区，专业市场，商办地产，产业园区，文旅地产，养老地产等等。
分类标准比较杂，可以按建筑形态，也可以按物业功能，还可以按运营模式。
题目涉及到的部分，主要说的是店，那就说说常见的几种用来开店的形态。
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一般来说，沿街商铺，住宅底商，社区商业体，商业园区，专业市场这几类，租金模式都是固定租金，也就是说跟租房子一样，你跟我租房子，给我交租金。
因为在这五种形态里开店的，大部分情况下是个体户，自有品牌（其实还是个体户，但有一定的品牌逻辑），同时档次也以中低端类经营项目为主，即使有个别高端，也是类似于私房菜之类的小众经营。归根结底，其实还是个体户。
所以大部分情况下，他们谈不上引流能力，谈不上品牌效应。
况且大部分时候，上面这几类的业主基于项目本身客群定位问题，也不太需要引流，因为这几类商业地产的客群，要么是目的性的（专业市场），要么是地缘性的（社区商业，底商，沿街商铺）。
对于固定租金这种模式，不动产业主方给到的最大优惠无非就是免租。
一般免你个两三个月作为装修期也行，免你个一两年在新开项目销售前（很多产权商铺需要销售变现，一般就带个租约，然后给商户免上两三年，等剩下不到一年免租的时候卖。跟客户一般就说市场培育期给的免租，你买回去即买即收租云云，实际上商户很大可能做完免租就要么转让要么跑路了，当然接着做的也有，相对少些。），或者一天都不免，都正常。
当然真实原因很多也很复杂，不过不是重点。
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而百货，盒子，综合体，采用的一般是联营扣点 + 固定租金双轨甚至混合起来以后多轨的租金模式。
即在这些项目里面，除了有交固定租金的商户（大部分），还有一些门店采用项目方提供的统一收银系统，直接在营业额里扣点作为租金。
采取扣点的，一般是连锁品牌，或者一些特殊的经营业态业种，且有一定市场知名度，或者有在某些方面有一定特殊性或者稀缺性，能够给项目起到额外作用，比如引流，拉升项目调性，优化展示面，提供稀缺项目等等的作用。
这种一般被叫做主力店（从面积占比，展示位置，功能层级来说），或者专门店（一般是经营项目比如我最近弄了个综合体里面的城市运动馆——有攀岩之类的稀缺项目）。
大型商业地产项目给到这些门店或者品牌的条件，一般都是极其优惠的。
毕竟大型商业地产项目，不可能像社区商业或者产权商铺那样租出去就行或者只靠着功能性配套就活着。大型项目必须要扩大自己的来客半径，必须打造自己的品牌矩阵。
毕竟盘子太大了，看的是整个盘子的全年收益，你不能盯着某一间铺子去看。
局部最优解大部分时候和全局最优解是不重合的。
所以对大型项目而言，这些主力店，专门店是必须的。
甚至，在一些品牌入驻时，如果品牌力足够，项目还会给到一种补贴名为装补——即装修补贴，一般计价标准是每平米多少钱——这个钱可多可少，有些是真的补贴你的装修，有着甚至就是为了让你来开店，给你送钱的名目。（比如我做过一个商场，15 年开业，前期和优衣库谈，1500 平米给出去 1000 万装补——当然，这里是很多人的钱，台面上台面下都有）
再甚至，对一些必须到必须得不能再必须的门店或者经营项目，不动产业主方除了要给纯扣点的合作模式，还得在商户本身经营面积之外额外划一部分面积给到商户，让商户自行出租做“二房东”来赚租金（常见的就有大型生鲜超市和影院，一般都会给一部分面积给他们做外租区，比如生鲜超市门口的各种熟菜店，影院配的奶茶店等等，基本都是小业主跟二房东租的而不是跟商场直接租的——这也是为什么现在很多大型项目看见影院很烦，因为条件又苛刻，房子得订制，还不见得有多大用处——我上面说的城市运动馆，就是项目甲方不想要影院了，但订制的挑高房屋又不见得适合别的商户，所以我去弄了个城市运动馆来。）
同时，各地政府，对于一些品牌的拓店也会有各种补贴，最常见的就是“首店政策”——这是政府或者部门，用来补贴某个区域内某知名品牌入驻首店的条件。（这个金额也是可大可小）
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综上，商业地产在国内发展了这么多年，里面的弯弯绕其实早就已经眼花缭乱了。
开店，和开店，真的是不一样的。
以前有句话，说肯德基麦当劳其实不是做快餐的，是做地产的，大概就是上面这个意思。
因为肯德基麦当劳，包括后来的星巴克喜茶，都是大型商业地产尤其是盒子最喜欢的主力店或者说进门店（第一代，现在已经不太行了）。
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很多时候，很多门店，店还没开，整个链条上上下下已经挣得盆满钵满了。
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所以不要老是说什么生意难做，赚不到钱。
换个角度说，很大概率，当你产生这样想法时候，代表的只是你被时代淘汰了，或者你的认知不够了。
另外啊，让子弹飞确实该申遗。
这不就标准的，土豪的钱，如数奉还，百姓的钱，三七分账吗？
来源：知乎日报