先想想，自己老家还有没有房子
如果有
这趟回家记得抓紧卖了
落袋为安
这周是最后一个工作周了
马上很多朋友就要从五湖四海回各自老家了
前阵子和老妈电话，她说四年前最正确的一件事就是把老家的房子卖了
没有一丝留恋
现在老家的房子价格已经跌的不成样子了
不知道各位在老家还有没有多余的房子
我一直觉得每个人在老家的房子留一套给爸妈自住的房子就可以了
其他的所有房子不论多少钱现在都应该立刻抛掉
虽然都是一些主观判断，但是一些趋势发展已经越来越明显了
如果你也这么感觉，刚好老家的房子特别多，那么这趟过年回家记得找中介赶紧挂牌
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对于很多县城的人口结构其实存在几个特性
第一人口总量少
第二人口结构稳定，细分年龄层基数比较薄，也没有太多新增
第三年轻人的外流
第四老龄化的趋势也开始明显了
这四点的共性已经是共识
但是对于房地产而言就会导致几个情况
首先，整个需求结构也会比较单一，刚需不足也会导致改善的上限不足
我们都知道，需求是需要流动的
这也是为什么金字塔结构的需求比较稳定的原因，这是支撑房价最稳定的人口结构
再加上整体总量较少就导致市场非常容易波动
除此之外，还有一个变量就是：租赁市场的极度不活跃
因为没有庞大的产业引擎，所以也不存在系统性的产业人口导入
所以很多的县城其实没有租赁市场的
或者说有租赁市场但是整体的价值是非常低的
这也间接导致了富裕一族放弃了多套房产的持有计划
所以单位家庭的人均房产保有量也不高
这也是确实在很多县城的房产就是击鼓传花
越往后需求越少，那么你的房子的接盘人也就越少
到后面其实就是价格的游戏，县城的房价没什么大奥秘，没什么政策也不用什么判断，一切都在供求关系里
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当然，破坏房价的还存在另一个因素
就是产品同质化的严重
大部分县城的居住产品分两类，有围墙的社区和没围墙的社区，
对于县城土著而言，不存在没有房子住的情况
但是对于他们的置换，本质上存在的可供选择项实在太少
所以很多有钱人不是不想换房，而是没有看到中意的房子想要换房
这也是为什么我们经常听到很多地方的省会有虹吸效应
本质上就是他们在提供一个强势城市里最好的房子
这给县城土著的诱惑要远远大于在老家换一套更好的房子
另外，过去几年你会发现很多家庭因为拆迁因为棚改被集中性的分到好多套房子
当时都以一个较高估价被分流到很多家庭内部
这些在当时被称为城市的品质住宅如今也在经历同质化周期
这个因素也在冲击着脆弱的市场
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当然，更重要的是
改善不仅仅是针对产品，县城的地段升级放缓也在延误不少的地段改善的用户
县城的城镇化其实已经结束了
2019年前后应该是很多县城最后一轮扩张
不少地方完成了区域的扩大，我们经常看到吾悦广场、万达之类的商超在县城的近郊落点，然后城市行政机构的搬迁
其实这就是那一轮明显的城镇化运动
按照一个城市的发展，下一轮的发展应该是城市更新以及旧城升级
也就是很多人眼里的拆迁
说实话不少地方其实也是这么变化的
但是根据我的肉眼观察，通过核心区域的拆迁带来城市升级这个目的并没有明显变化
我老家是浙江的一个小县城，三年前老家最核心的一个区域之前一个老菜场拆迁了
随后规划了一条步行街，做餐饮做娱乐
包括什么星巴克啊霸王茶姬啊都进去了
说实话刚开业的时候还挺热闹的，大家感觉挺新鲜去逛逛
前阵子我再去发现整个步行街已经萧条的不行
空置率超过50%以上
大家还是比较习惯以前的那种生活模式
一些常规思维里一线城市的郊区运作模版转移到县城的核心区域本质上并不适用
这背后说明了一个事实
对于县城而言，如果说城镇化通过行政区域的搬迁以及集中性商业的择址而完成
那么对于旧城升级本质上很难通过规划发生显著变化
主要的逻辑就在于，县城的居住密度并不够
县城的下一轮发展很多长出来的，而不是规划创造出来的
也因为这一轮的城市发展的动力不足，导致下一轮和房地产最重要的因素并不如预期中的发生
很多人说房地产从刚需进入到改善
这个改善不仅仅是产品社区的改善，也有对于地段变化的改善
当地段变化不够明显，城市升级现象不够突出
那么改善需求也不太容易激活
换句话来说，房地产的转型在县城也不太会出现，那关于价格上涨的因素少了最重要的一个支撑
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最后一个元素：县城不存在暴富一族
为什么一线的房价比较坚挺
一个很重要的一点就是一线城市能够吸引到全国的有钱人
特别是新贵们
如果突然因为时代红利或者产业崛起的暴富一族，第一选择就是在热点城市买房
但是县城有着反过来的宿命
就是一旦崛起了一些有钱人，那么他们的选择就是离开县城
这很残忍，但这也是现实
这也就决定了大部分县城有着差不多的供求逻辑
在需求侧，整体根基的薄弱
以及不同阶段的购买力都不够强劲，每一段都存在一定程度的分流
另外在供给侧
同质化以及过量化本质上也成为了没办法愉悦的鸿沟
同时也伴随着产业能级的不够，没办法驱动土地升级带来供给侧改革
所以在当下也很难去创造点状热点个案
所以几乎所有的县城未来只有一种出路：义乌化
好的县城都是长出来的，而不是规划出来了
这是无数个小县城当下必须要走的一条路，找到一个适合自己的模式，发展成一个特色小镇特色县城
然后以此构建产业
从而在消费、人口、产业各个维度打破以前的基本盘，房地产市场才有可能被盘活
哪怕是类似之前淄博也好榕江这好这样哪怕是网红流量也要抓住
本质上虽然听上去像是追热点，但也是很多县城破宿命的唯一道路
义乌之所以房价稳定，不是因为绿城去做了开发
而是因为这个地方是义乌，所以房价稳定
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那回到一个扎心的问题，那么对于普通县城，什么样的房子是比较保值的
其实是有的
只不过样本是非常非常少的
大概有几个方向
第一：叫城市绝对中心的纯别墅区
样本量少你就会发现定义的类目都是非常细小的垂直赛道
强势地段加上低密度物业，这两个资源的叠加的社区在很多县城还是相对保值
不过要注意一定要纯别墅
挺邪门的，我老家挺多混合社区，那些别墅就不行
最后都弄的像农民房价格最后也上不去，有的也改成会所做夜总会了
第二：县城最贵的那一个社区
为什么这句话听上去像是一句废话
就是真的，一个县城真的会有一个社区会很贵，但是就一个
哪怕边上隔壁差不多的小区也卖不到价格
我家老家小区就是这么一个特点
最好的地段然后是2019年的次新房龄，然后物业是绿城的，整个社区会所啊绿化啊管理的都还不错，然后也是大户型设计
这个小区的价格就会很突兀
本质上就是一个圈层效应，吸纳了这个县城最后仅有的一些老钱
因为老钱的数量不多，所以只能支撑这唯一的一个社区的房价
隔壁的小区哪怕我觉得品质也没差这么多，但是单价就有接近40%的落差
这种画面或许也只有在县城才会出现了
2015年到2020年这是很多县城最大一轮也是最后一轮的房地产发展
在众多的社区开发过程中，或许也就只有一两个硕果仅存的社区能够做到价格相对坚挺了
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所以对于县城的房价建议，其实最后大概浓缩成一句话
如果自身不在老家生活，那么县城就留一套给爸妈居住的房子就可以了
剩下的不论现在多少钱，都可以抛掉了
在老家一套可以一直住的房子加上手上一笔现金，这应该是很多老人在老家生活最好的样本了
Ps：你在老家有多少套房子，都怎么来的，准不准备抛掉，我们评论区聊聊
来源：真叫卢俊