女生第一次买房，只想给自己个窝，需要关注学区房吗？

提问：工作5年了，想买一套自己的房子，首付有个20左右，预算估计45-50。但是因为睡眠不好，就想找一个小的一居室就可以，结婚的话是打算和男方一起买更大的，这套房作为自己的保障和自己父母过来看我住的。家里有个亲戚就靠买卖房产发家的，她的建议是要考虑学区房，这样以后有保障，卖也比较好卖，就一个劲的给我推荐自家的小区。我承认，她的小区确实不错，以我的能力也能买到好一点的两室，但是一个缺点就是太远了，本人不打算开车，小区也不在地铁线上，所以骑车通勤要40分钟左右，这对我来说真的不是一个很好的选择。目前看的几个楼盘可能就只能买一室或者是通间，然后自己设计隔断。由于是第一次买房，没什么经验，希望有大佬可以帮忙分析一下，学区房真的比较重要吗？

徐斌回复：

我可能所答非所问，如果你睡眠不好的话……

户型上看一下分层平面图，找家家“不挨着”的户型。

如图ABC三套房子，A房子B房子有一面墙隔开，意味着如果相邻的房间是卧室，会有隔壁隔音的潜在风险，而A、C户型有一侧挨着电梯，也有类似的问题。

并不是说绝对不能买，而是你如果很害怕噪音，就要注意看房的时候专门验证对应位置的噪音程度，看你能不能接受。

由于你的自身条件有限，独栋别墅就不讨论了。

楼层低的，有楼下的噪音问题，因为很多小区除了楼下有人声、喇叭声，临街的公园、街道、楼下商铺屋顶的风机，也是噪音源，楼层低，开窗户甚至窗户不够隔音，都会比较吵。

看房子的时候，要关注这些区域，白天看、晚上看，不同的时间段，一定要打开窗户听。

我看房的时候，有一次是看一套6楼的房子，按理说不矮了，晚上去业主家，处于礼貌没开窗，出了门和我们同行的经纪人@王二东又带我们绕回去，打开了楼道的窗户，当时就听到嗡嗡的风机声。

一个房子是个立方体，立方体有六个面，除了四面墙和窗户，再就是天花板（顶板）和地板（底板）。高层建筑，只有顶层的顶板上面没有人——但是漏水。底层的底板下面没有人——但是返潮。从房地产角度，顶层和一楼都不好卖，
但是从怕噪音的角度说，最理想的就是头顶没人，自然也用不上什么震楼神器。

要知道无论你买几层，你都没办法保证楼上今天业主不吵，以后就永远不会吵，业主们会卖房子，会出租房子，住户会换，换一家带小孩儿的过来，在你头顶上没事咚咚咚咚的跑一通，对睡眠不好的人来说就是折磨，需要去安定医院看病的那种。

单身女生喜欢买的房子，其中一类就是公寓。

女生的逻辑是这样的：我在城市要有个落脚的地方，买个小的我自己住，万一以后结婚可以作为我的保障——吵架了可以躲过来，离婚了不至于没地方去，嫁娶的时候也是筹码。

公寓这种，面积小、总价低、地段好，然后又多少有那么点通过装修得到的“小资”，就很符合这种小窝的诉求。

但是这种房子，或者说房地产产品，本身有非常严重的隔音问题。

因为大部分公寓的本质是“商改住”性质，就是原本开发商拿地的时候是商业，然后通过室内隔断、造违建的方式，变成住宅去卖。

原本拿地的时候，它就是一个大平层的写字楼、商铺的设计，通常一层除了完全开放的空间之外，就是公共厕所两间。

在这个基础上，开发商会把整层隔成类似于大学宿舍那样的隔间——但是没有大学宿舍的那个墙体厚度，就导致实际居住的效果甚至不如酒店。

你住过酒店就会有感受，隔壁看电视或者哼哼两声，你这边可能都听的很清楚，如果有人进进出出，叫叫喊喊，你也能听到。大部分公寓，隔音不如酒店，因为酒店是客人要睡觉的地方，而公寓就是为了卖钱。也正因如此，公寓卖给好骗的人，好骗的人发现上当以后再想卖就不好卖了。

至于你说的学区问题，在房地产领域，女客户的平均的学习能力，其实是差点儿意思的，但是想法贼多，易冲动，很容易被别人影响。链家地产统计的，平均带看多少次会下单，女性的下单速度远高于男性。这也侧面反映女客户更容易买到让她们终生后悔的房子。

但是按照我的个人经验，一个女客户的学习能力，在特定情况下会很强。就是当她没孩子没对象的时候，她根本搞不清楚学区和学区之间的区别，但是一旦她有了孩子之后，又会很快对学区有了非常深入的研究。所以买学区房这个问题，它是一个不存在唯一答案的问题，一定是“具体问题具体分析”，而具体到分析问题，就是“谁去分析”，是你去分析。是今天的你去分析，还是未来的你去分析？而今天的你有分析判断这事的能力吗？没有。所以对你来说，完全不用把这个作为考量因素。

在大城市买房，未婚单身，最好的策略其实是在单位附近买——如果单位的位置还可以的话。

好的单位在好的地段，好的地段有很多好的单位，很多人在这些单位上班，那么房子自然会好卖。

上学是会导致房子好卖，但是上班近也能达到一样的效果。上学的孩子，从现在开始算，到他小学入学恨不得是十年以后的事儿了，但是你上班是现在就上。与其现在去替之前脑子一冲动就买个学区房的家庭主妇接盘，替她们接过房贷，不如先实现自己多睡懒觉。

把上班时间省出来，干点什么不行啊。上班上舒服了，升职加薪，多赚的钱以后鸟枪换炮。

时间省出来，有机会谈对象，要不然婚都没得结，学区房留给谁去上？表妹的孩子这个大脸让你给她娃娃落户，你是干还是不干呐？

最后，我再劝两句：其实买“窝”这事儿，意义不太大，主要说现在。

因为现在整体房价趋势是向下走的。房价涨跌的时候，不是所有房子均匀按照等比例上涨下跌：好房子涨得多、跌得少；烂房子反之，涨的时候小涨，跌的时候暴跌。

买了之后房价一跌，整晚整晚睡不着觉的人，也是买房的时候不听劝的那个——不理性。

前脚是“我不管、我就要”，后脚就是天天气得睡不着，找律师软磨硬泡地问怎么退房子，就没有个好心态。

最厉害的就是头铁买个小公寓，买了就跌了几十万，然后隔音也不行，天天睡不着觉，卖的时候又不想亏钱，对外还要强装笑脸，摆个小花摆个杯子拍照说“岁月静好”，律师告诉她房子退不成的时候又不甘心问个三四五六遍的。

其实早点把小红书卸了，多上上知乎，压根都不买这个房子。