没想到，物业花钱的套路原来这么多

本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：真叫卢俊团队

物业费这事，真的是业主们老生常谈的话题，怎么聊都有得说

从去年开始，物业行业刮起了一阵新风，出现了不少轰轰烈烈的新变化，刷新了大家对这个行业的认知

比如多个城市的小区竟然开始主动降物业费

甚至连上海的新房都出现了特例，打破了“新房物业费只涨不跌”的刻板印象

还有各地掀起一场前所未有的“物业撤场潮”

从央企巨头到民企标杆，再到区域中小公司，项目撤场公告接连不断

而今年一开年更是官宣了一大波物业新规，直接从法律层面定了规矩

这些变化，虽说带着行业调整的阵痛，却也实实在在看到了物业升级发展的希望

我们一直强调物业费应该清清楚楚，一分钱一分货

不同收费标准就该对应实打实的服务，硬件维护到什么程度、软性服务有哪些内容，都要列得明明白白

就连物业费调价的流程，也该再简单点透明点

现在随着行业洗牌、新规落地，业主们终于要彻底能告别物业费的“糊涂账”了

01、

小区堪称“隐形印钞机”，靠电梯广告能年入百万

一提物业赚钱，多数人第一反应就是物业费，其实物业费只是“基本盘”

据上海物业管理协会在2019年统计，全上海多层商品房物业费平均值为1.49元/平/月，高层则为2.18元/平米/月

事实上，很多老小区物业费每月每平1块钱都不到

满打满算几百户全部收齐，年总收入也就几十万，连换一部电梯的钱都不够

这些甚至都没有名字的小物业，却能凭借降低管理成本、挖掘各种拓展收入，活得相当滋润，钱袋子越来越鼓

最常见最主要的就是广告收入

电梯里的液晶显示屏、框架广告，都不是白放的

市面行情显示一块液晶屏年租约2000元，普通框架广告也有1000元/年

哪怕是只有10部电梯的小小区，光电梯广告一年就有几万块进账

还有小区门闸挡车杆、主干道灯箱、地下车库立柱、单元楼公示栏……

只要是个能贴广告、装屏幕的地方，物业都不会浪费

广告内容从医美、口腔、汽车到家装等等，常年轮换不缺席，都是实打实的收益来源

要是千户以上的大社区，物业单靠广告年入百万很常见

其次，停车位就是小区的“现金牛”

固定车位的月租费、外来车辆的临时停车费，再加上小区里充电桩的服务费，凑在一起又是一笔稳定收入

部分小区还有“隐藏彩蛋”——公共经营性用房租金

我同事住的小区，沿街底商紧邻地铁口，商铺年租金相当可观，光是1平米的煎饼摊角落，年租就达十几万

曾经的煎饼摊

要明确的是，这笔钱本质上也归全体业主所有

除此之外，小区里的“边角料”也能生钱

快递柜、自动贩卖机要交场地费，小区摆摊设点要收摊位费

电瓶车充电桩、旧设备变卖残值，甚至相关单位支付的违约金，都是物业的盈利来源

这些零散收入加起来，一年轻轻松松也能有几十万

所以千万别小瞧那些收费极低的物业公司，它们根本不是靠物业费存活的

核心逻辑就是在压缩管理成本的同时，千方百计挖掘各种增收门路，把小区的每一寸空间都变成“摇钱树”

02、

从藏着掖着到明明白白，物业费到底都花在哪儿了

要搞懂物业费的真实去向，上海“巨无霸”康城小区的案例最有说服力

这个占地1平方公里、286栋楼、近4万居民的超级社区，称得上是一个独立的小镇

一直都是我们关注的重点

这里在2013年到2025年由碧桂园物业服务长达10多年

据业内人士分析，每年获取的物业费高达4000万元，10年总额很可能超过一个小目标

这笔巨款的去向一直是广大业主关注的焦点

碧桂园物业官方发布的一封信显示，物业费主要花在硬件维护和软件服务两大块

首先是环境整治方面，清理陈年垃圾，翻新南北门绿化带，按每3天一个的速度整治水系

接着的大头支出是安全与基础配套维修

比如碧桂园物业刚入驻的前两年，集中修复电梯五方通话、房屋漏水问题，还有同步维修老化水电设备

随后陆续又完成了三、四期楼顶防水改造、门禁改造，到2018年底实现286栋楼单元门禁全覆盖

2020年又开始改造二、三、四期主次干道路灯

这些工程叠加小区庞大体量，可以说是撑起物业费大半支出

软件服务上，物业开展了护学活动、提供免费班车

但老旧小区维修成本攀升成为致命问题

最终在2024年8月底，业委会经过全体投票一致通过，决定彻底和碧桂园物业分道扬镳

并于2025年4月1日起，和央企招商局物业签署了三年合同，物业收费标准与此前持平

招商局物业的动作果然很迅速，7月底便公示了康城小区2025年上半年的账目，明细清晰可查

公共收益总收入有698万，包括近70万的广告费、近70万的停车费还有30多万的租金收入等

总支出有356万，而子账户方面维修资金116万、公共收益支出228万、业委会经费11万

通过康城小区更换物业的案例印证

物业费核心不是“花多少”，而是“花在痛点上”，要把钱花在业主实实在在看得见、真真切切用得上的地方

再来看杨浦区长白新村街道的阳厦物业，则是把“物业费透明化”做成了可复制的样本

据业务负责人介绍，阳厦物业服务着街道7个小区、总面积42万㎡

不搞“藏着掖着”，主动公开服务合同、收费标准、公共收益去向等6项核心信息，还列明便民联系方式

让业主明确交的物业费能换来哪些服务，电梯广告、停车费这些公共收益具体花在了哪儿

彻底打破业主与物业之间的信息壁垒

摸索出了一套“生成透明—运行透明—收支透明”的三段式治理模式，并形成专属工作指南供其他小区参考

总的来说，物业的所有工作，从来都离不开人力、物力的实打实投入

物业费说白了还是“取之于业主，用之于业主”的民生钱

业主当然有权利弄清楚这笔资金的具体收支情况

只有物业费的“糊涂账”少了，服务的透明度够了，彼此的信任才能增多

03、

物业新规背后的意义……

最近这波新规的落地，直接戳中了业主最关心的核心痛点

物业的钱该怎么管、怎么花，终于有了实打实的制度硬约束，条条框框全是干货

首先是给公共收益的管理立了规矩

必须专户管理、季度公示，年度收益超5万还得走第三方审计，从源头杜绝暗箱操作

更给业主撑了腰

物业不按要求公示账单，业主有权拒交对应费用，就算已经交了，也能依法追回

不少省市还加码监管，以上海最新印发的物业新规为例

不仅要求专门建立住宅小区公共收益监管账户，由房管部门或业主直接监督

从今年4月1日起，小区电梯、车位、广告牌的每一笔公共收入，都要直接存入监管账户，专户专储、单独列账

一分一厘都要晒在阳光下

而且业主们想要更换物业门槛难度大幅下降

只要20%以上业主联名提议，居委会便可组织全体业主投票，决定是否解聘当前物业

除此以外，上海还上新了其他物业相关的意见征求稿，也将陆续在今年3月到6月间实施，各方面举措都走在全国前列

而且这些新规不只是纸上条款，已经在各地落地生根，变成了业主随手就能查的便利

我们可以在微信搜“上海物业”小程序，自家小区的物业费价格、服务合同、年度计划，每月的服务记录都一目了然，还能直接打分

截至去年8月底，上海89%有物业的小区都发布了当年的年度计划

其他地区像杭州住保房管局直接在“浙里办”APP上线“经营性收支信息公示”功能

业主打开APP搜“电子业主卡”，小区的收支明细随时随地能看

常说数据不会骗人，物业的服务做得好不好，业主心里终于有了一本明账

当然，这波新规的意义，远不止是让数字公开那么简单

过去很多小区里，物业一家独大管着所有钱，业主要么不知情、要么说了不算，最后很容易闹成对立面

本质上就是因为少了制度约束的“明白纸”，才让公共收益成了说不清的“糊涂账”

现在新规搭起了系统化、多层次的治理闭环，把知情权、监督权真正交到业主手里，让物业的每一笔收入、每一项支出都有迹可循

说到底，这不是为了制造物业和业主的矛盾，而是用规则划清边界

让物业管理回归服务本质，推动整个行业变得更公开、更透明

让小区的公共收益，真正惠及每一位业主

04、

其实大家纠结的从来不是物业费本身的高低，而是“钱花得值不值”

花1块钱，能不能享受到1块钱的服务；花2块钱，有没有肉眼可见的的品质升级

就像康城小区，每年高达4000万的巨额物业费，看似砸在了环境整治、设施维修上，手笔不小

结果服务浮于表面，需求错位脱节，最后还是走到了换物业的地步

反观长白新村街道的多个小区，能顺利实现物业费提价，物业缴费率逐年提高

核心就在于业主看得到物业的服务，摸得清资金的去向，知道自己交的每一分钱都用在了小区的刀刃上，都花在了自己的日常里

所以物业费的终极命题，从来不是简单的“涨”或“降”

而是怎么定、怎么调、怎么花，才能让这笔钱真正发挥该有的作用

这背后，考验的不只是物业的服务能力，更是小区的治理能力，需要物业、业主、业委会的三方磨合

可以肯定的是，在新规的加持下，未来几年的物业行业，必将迎来新一轮洗牌

市场竞争会越来越透明，越来越规范，“服务质量与价格匹配”会成为不可逆转的主流

那些靠着垄断地位“躺赢”、只收钱不办事的物业企业，终将被市场淘汰

真正把业主需求放在心上、把服务做进细节里的物业，才能站稳脚跟

这道关于“信任与价值”的考题，没有标准答案，却值得大家一起持续摸索下去

毕竟，好的物业不是成本，而是让房子保值、生活提质的核心资产

以上为正文，来自大头