2000字说下李亚鹏老师嫣然天使儿童医院欠租的事情

@汪有：2000字说下李亚鹏老师嫣然天使儿童医院欠租的事情。
很多媒体还把问题简化为黑心房东恶意涨租。
太浅了，不能全说房东。
直接原因是：恰好2019年续签在了房租高点，这是运气不好；
根本原因是：公益性质运营的医院，无法与市场化商家竞争租金，这是基础问题。
这个问题和我们很多人都息息相关。

先说直接原因：时间点不好。
2019年绝对是中国各大商业地产高点，经济发展好，商业供给有限，那个时候商业地产就是非常值钱的。
后来一方面经济出现压力，另一方面商业地产盖太多了，也不缺了。
2025年底的商业地产租金基本跌回2015年的水平。

嫣然天使儿童医院签约的时候，签了10年约。
也就是2009年签约，2019年到期。
恰好踩在了望京房价一低一高的两个节点。

2009年还在全球金融危机，北京楼市并不景气，那时候望京还是睡城，一万多一平。
2019年望京城市地位提高了，阿里巴巴、美团这些企业入驻了，旁边房价七万多了，还有大把过十万的。
虽然李亚鹏老师的10年合同里，设置了租金递增，但不可能赶上租金和土地价值的迅速增长。

而李亚鹏老师的天使医院，恰好在望京非常好的地段，如图1。

临主干道，左下对面就是地标望京SOHO。

李亚鹏老师说租金太贵了，我这日租金7元/m²，对面望京SOHO才3-4元/m²。
但这是现在3-4元。
图2，2019年6月的资讯：望京SOHO的当时的租金是6.85元/m²。

跟李亚鹏老师的租金差不多。

只能说李亚鹏老师运气不好，签在了租金高点，而且一签签了10年。
医院是不得不签10年的，因为搬迁成本太大，都是长约，如果租期不稳定，医院就不敢投入装修设备这些了。
写字楼装修成本低，租期灵活，通常是3+2，所谓三年死约两年生约。
前三年的租金固定，后两年租户有优先续约权，捆绑不严格。
所以写字楼通常按照市场价签约，签贵了也就贵3年。

我说2019年签约的时候，不能说房租很贵。
原因是：前面说望京SOHO租金和李亚鹏老师这个差不多，但望京SOHO是写字楼。
李亚鹏老师租的医院，是商业性质，而且还是临街商业。
这俩土地性质不一样。
商业性质的物业，本来也应该比办公性质的写字楼租金高。

商业性质的物业，更容易做经营性场所。
以及层高、承重的设计标准也高于写字楼，更适合开医院。
图3是医院，可以看到是一栋3层独栋，面积大约5000平方米。

图1里从这栋楼一圈的邻居们，也能看出这是商业业态，旁边都开了些饭店、动物医院、牙齿矫正、spa护理这些业态。

而且医院的地段比图1一圈蓝色的商铺要好。
可以看到，医院临主干道，其他的商铺是内街铺，昭示性好，交通方便，更方便患者来诊疗。
而李亚鹏老师租一个整栋，一般说来，大面积租户比小面积租户要便宜，很好理解，薄利多销，而且李亚鹏老师是优质租户，不太会跑，能优惠。
这是李亚鹏老师议价的优势。

但租整栋，问题又在，这么大面积的完整物业不好找。
望京成熟运营这么多年，如果是附近搬迁，旁边基本不可能有5000方的空置物业等他进去了。
那就要搬去很远的地方，非常麻烦。
这是业主议价的优势。

最终2019年续约，业主涨价翻了一倍，以附近写字楼的价格整租给李亚鹏，我认为属于合理的商业行为。
不能说贵。
因为假设商业独栋和写字楼一个租金，那我作为企业直接租商业独栋好了啊。
假设我是能用到5000方办公面积（员工500人规模）的企业，在写字楼里只能租两层半，但我自己有一栋楼多好啊。
还能挂自己的企业logo。

所以我说这个合同在双方看来都不算太离谱，都能接受。
而从业主的角度，一旦签约，十年内只能按合同小幅涨价，一旦中国又出现了过去10年的经济增长，写字楼可以随便涨租，我涨不了，我岂不是很惨。
我能理解这次涨租。

但运气不好就在，在2019年刚刚签完合同，接下来没有迎来之前10年的高速增长。
而是到现在望京房价下跌30%左右。
对面的写字楼租金下跌50%。
运气不好。

但还有根本原因：公益性质运营的医院，无法与市场化商家竞争租金。

业主不是傻子，如果租金真的彻底跌回去了，那为什么要赶走医院？
赶走了，你这栋楼也不好租了啊。
你上哪再找一个大客户呢？

所以业主既然敢赶走医院，就说明业主调研了租金，认为医院走了，他可以找到下一个租户。
收到比医院更高的租金。
李亚鹏老师做公益，业主并不做公益。
周围一圈饭店、spa、牙科诊所，都能开下去，业主这个也能开下去。
所以业主以欠钱为理由，把医院赶走，就能得到更高租金了。

所以本质就是，医院是非营利的，饭店、牙科诊所是营利的。
让慈善性质的医院，和饭店、牙科诊所竞争租金，根本竞争不过。
就算租金下行，其他赚钱的门店也有能力用更高的租金把医院挤出去。

医院刚设立时，望京是睡城，一般人竞争不过李亚鹏老师。
但现在望京发展了，大把商家看中这个店面，能用这个店面创造比公益医院更高的经济收益。
我开个新能源展厅好不好呢？
至于社会收益，那不是他们要思考的问题。

所以不管经济好还是不好，迟早有一天要来到这个时间点。
这是市场经济的必然规律。
从市场经济角度，非营利机构也不适合占用这么繁华的地段。

只是由于机缘巧合，让这个时间点在2026年来到了。
如果经济还像之前10年一样发展，到了2029年，房东还能涨租金，李亚鹏的支付能力还是打不过其他商家。

所以要保住医院，谴责房东没有用。
给李亚鹏老师捐款有一些用。
如果能引起上级部门的注意，能为其提供一些政策方面的扶持，划拨用地是最好的。
让慈善归慈善，市场归市场。

但这又谈何容易。
一涉及划拨用地就非常敏感，开了这个口子，天知道其他人会不会利用这些口子，变更土地实际使用用途呢？

总结：
在寸土寸金的都市核心区，纯粹依赖市场化物业租赁的公益机构，其生存空间会随着地价攀升而被不断挤压。
嫣然医院的困境，是未来许多城市公益项目需要提前思考和布局的课题。