“乍富有钱人”买房往往是头大的

@汪有：我本行做写字楼咨询，有种非常复杂的咨询，是企业总部咨询。
你想，乍富有钱人买房，头都大，超过300平方米，房子里放啥功能，有钱人也不懂。
企业也一样，踩中风口发了大财，要做企业总部了，他们也两眼一抹黑。
本文3000字全是内部干货，但这些知识对普通人没任何用，看着玩吧——
（文中企业我都不说名字了，都是客户隐私）

上面说了，“乍富有钱人”买房往往是头大的。
老钱阔了很久，非常清楚自己要什么。
但乍富，刚富，还在快速发展，你很难根据自己的身家匹配什么样的楼。
好比假设，你现在手握800万现金，年入150万，最近每年收入都涨30%，你会买多大的大平层呢？
你也麻。

一些高速增长的企业，比如最近那个做运动拍摄的科技企业，团队时刻都在扩张。
正是赚钱的时候，所有人心思都在业务上。
组了个新部门，就多租一层写字楼，这栋楼装不下，就去旁边接着租。
总部怎么搞？这是一种幸福的烦恼。

高速发展几年，突然发现，自己的写字楼怎么东一榔头西一棒子。
不同分公司，装修风格不一样，座位大小不一样，会议室配置不一样。
我们公司就接了这样一个客户。

为这个客户服务，已经是十几年前了。
是你们所有人都知道的大厂。
十几年前大厂还没那么大，“只有”60万平方米的办公面积。
60万平方米，足以容纳6-8万人办公。
说“只有”，是因为今天这家大厂更大。

60万平方米的写字楼，散落在不同的城市，不同的写字楼，用了不同的标准。
还会闹一些乌龙。
比如，他们某个分公司领导办公室，比集团创始人+CEO办公室都大。

你想想，假设在恒大还赚钱的时期，你是恒大上海公司总经理，你的办公室比许老板的还大，你自己闹不闹心。
但问题是：你也不知道你的办公室应该多大，你也不知道老板办公室多大。
当时就是租了/买了写字楼，装修公司出了设计方案，你批了。

你做到分公司总经理，你也是高管了，谁不给你面子呢？
设计方案报到总部，许老板日理万机，不会看你的方案，总部也稀里糊涂批了。
然后许老板来你公司视察，看着你巨大的办公室，和你办公室巨大的金龙鱼缸（大老板办公室都没有鱼缸），就问你怕没。

所以我们公司接到客户需求，找大厂所有高管做了访谈，理解客户未来的发展目标，对标的国际企业，希望给员工创造什么样的工作环境。
制定出来非常详细的标准：

什么级别的领导，配多大办公室，办公室里应该有什么功能。
什么部门，人均多大办公面积，配多少办公室。
达到什么标准，可以配什么功能，都很细致。

研发部门的同事，每个人配7.5平方米写字楼，他们桌子上要摆放很多显示器。
呼叫中心的同事，每个人配6.5平方米写字楼，他们主要是打电话。
注意，这7.5平方米不是每个工位的大小，还包括了走廊过道。

研发部门办公区，80%是开放的格子工位，20%是封闭的领导办公室。
呼叫中心基本都是开放工位，只有1%是封闭办公室。
市场部要配更多会议室。

还有公共配套，比如健身房、会议室、路演大厅、食堂、机房、企业展厅、理发店这些，50多种功能。
分公司达到多少人，可以配健身房，可以配食堂，可以提供班车，都有标准。
不存在说大公司没食堂，小分部竟然提供三餐的情况。

当时还参照了谷歌、雅虎的大厂办公模式，给客户做参考。
这套标准反复修订，陪客户走了十几年。
十几年间客户不断发展，租了很多楼又盖了很多楼，标准非常清晰，管理也很到位，现在规模也不比那些欧美大厂差了。

客户发展到一定程度，也想自己买楼。
买楼里坑也很多。
有个你们都听过的银行，去一个你们都听说过的开发商买了一栋写字楼当总部。
我们公司陪着验房。

里面各种施工毛躁的地方。
说起来那家地产商是头部，工地管理很严格，但一栋楼盖下来几万道工艺，不可能全是好的。
我们指出了一些问题，开发商又花了千万级别的费用整改，才顺利收楼。
如果投入运营发现问题再整改，千万级别打不住，因为影响客户日常运营。

还有客户自己盖楼。
这里面坑更多。
客户有钱，可以轻松找到很棒的设计师，但得看这个设计师能否真理解公司的运营逻辑。

又是一个你们都知道的大厂，盖了个特别漂亮的总部，真的好，属于艺术。
设计团队也是国际公司，老板一高兴，说楼你们设计的那么好，那么室内设计也交给你们吧。
各位老板，如果有天你们有十几亿几十亿要盖楼，请记住小汪一句话：
室内设计和建筑设计，隔行如隔山。

后来那个外国团队，为公司设计了巨大开阔的会议室。
每当我们去开会，都感觉很冷清。
这家公司是高科技人才小团队作战的，两三个非常聪明的人，就能搞定业务，不太开大会。
去了会议层，会发现巨大空旷的会议室里，只有2人开会。
怎么说都有些浪费。

再有，国外的写字楼和国内用法不一样。
外国设计师忘了给这个企业设置一个访客系统，那在哪里做来访登记呢？
现在你去开会，要走过恢弘的大堂，到一个很小的房间，登记身份。
偷感很重。

有的企业，自己盖楼，有非常清晰的想法，这是非常好的客户。
但客户的想法，很难实现。

比如，又是你们都知道的国内车企、新能源龙头，要建设研发园区，这是我们合作方的客户。
园区不对外，有3万名员工上班。
员工大部分自驾上班，车企认为，要配2万个车位。
听到这里，任何房地产从业人员头都炸了。

各位可能不太理解2万个车位是什么概念，2万个车位，每个车位面积25平方米，这是50万平方米。
图1是北京的中国尊大厦，中国尊全部面积，只有40万平方米。
关键是停车场还有过道，还有设备，还有柱网，还得留一些车位余量，所以核算下来，需要100万平方米的停车场。

3万个员工，按办公面积，都坐不满1座中国尊。
但停这些车，需要2.5座中国尊，停车场比办公面积大多了。
传统写字楼，3万个员工配2000个车位是合理的，现在这个要求达到了10倍。

但车企说：我们车企！我们一定要给员工提供车位！
还好，这不是一栋楼，而是一个园区。
经过计算，园区下面需要挖7层停车位，也行吧，技术角度可以做到。
但接下来是更严峻的问题：市政道路无法承受。

想想也知道，高峰期，8:30-9:00的半小时内，2万辆车出现在了某个园区附近，都往园区里开。
正常公路根本承担不起这种车流量。
等这些车都开进了地库，抢到了车位，也该下班了。
然后2万辆车再从地库开出来，跟压缩包突然解压缩填满桌面差不多。
还上什么班，净开车了。

但还好，这个车企客户科技研发能力足够强。
因为这些员工全都开的是这个车企的车，反正公司也不让他们开什么竞品，车企组织研发团队，给他们开发了一套单独的导航系统。

每个员工每辆车，对应到一个固定车位。
系统把2万辆车综合起来，给每辆车单独分配一条路线，让2万辆车均匀有序，在不同时段通过不同道路，从不同方向进入园区的不同入口。
地下导航做得也非常好，指引那辆车来到那个车位上。
如果这个同事明天是去另一个部门开会，那就分配新的车位，修改新的路线进去。

非常强。
这套系统以后做大，不就是网上天天说的智慧城市吗。

盖好后，物业管理也不太容易。
好比你的总部，垃圾桶清理不及时，外人来了一看，觉得你公司不行。
现在都有智能垃圾桶了，啥时候该倒都联网，高效了很多。

还有一家大厂，是我们公司子公司在管理他们物业。
难题是他们厂允许带宠物上班。
宠物到处掉毛、排泄，有的保洁阿姨看到排泄物就想吐，去清理要做很大心理建设，总之防不胜防。
宠物来到了平时给人上班准备的环境，会出现各种问题。
比如，宠物进了通风管道怎么办？
比如，宠物遇难在了通风管道里怎么办？
需要非常高标准的服务。

篇幅这么多也写不完了，总之我们这一行真的不容易。

写了这么多，发现这些知识确实对大家一点用也没有。
等你们谁发了大财当上老板记得来找小汪吧！
还能帮我冲冲业绩。