一个关于移民现实、现金流与真正资产的小故事

@三姑娘的财智人生：我的租客突然要回国：一个关于移民现实、现金流与真正资产的小故事

一、一次突如其来的“退租电话”

十月初，我收到某户租客的电话。那是一对来自巴西的移民小夫妻，带着一个女儿，在本地开了一个小工厂。两年前租下我这栋四户多家庭中的顶层，一直安静、守规矩、准时付房租，还经常帮一楼老太太推垃圾桶。可以说，他们是理想中的“模范租客”。

原以为这次电话是正常报修的事，没想到他们告诉我——不再续约，要搬走。我下意识想多留他们，问是不是房租太高、能否帮他们减一点。女主人只是模糊地说：“过几天再说吧。”

几天后，他们又来电，说第二天的飞机就要离开美国。我一时没反应过来，只觉得他们走得太突然。以前也遇到过类似情况，心里准备好去面对一个匆忙打包、未打扫的房子。结果第二天我去看房时，屋子干净得出奇，连冰箱都擦得发亮。站在空空的客厅里，我反而有一点复杂的情绪——更多的是惋惜。

因为我知道他们租我这个房子的主要原因，是因为这里是麻州的顶级学区，去年续约的时候，女主人说女儿非常喜欢这里的学校，她也对这里非常满意，然后现在这么短的时间就要决定又移民回去，我作为一代移民，想到这样的场景就觉得很心酸。

二、从移民故事到大环境的现实

后来我查了他们当时留下的工作信息，慢慢拼凑出他们可能的处境。

这一年多以来，移民企业的压力其实不小。

他们的小工厂可能雇了不少同乡工人；而在当前移民政策收紧下，不论合法或非法劳动力，都受到影响。

他们也做一些对巴西的进出口生意，但今年国际贸易的不确定、关税的波动（尤其是巴西左派政府与特朗普政府的对立），让小企业很难维持盈利。

若再加上可能的移民身份办理受阻，整个家庭也许决定干脆先回国。

这类故事在麻州并不罕见。年初我还有一户巴西移民租客，因为新政府上台后双双失业，也在仓促中回国。他们后来从巴西发来一条很长的短信，感谢我们在那段困难时期的体谅。我们读完都不禁湿了眼眶，唏嘘不已。

对我来说，作为房东，这些变化都是更大时代背景在个人生活里的投射。宏观政策，最终总是落在一户一家的选择上。

三、与租客打交道，能一窥“真实的美国”

他们10月6号交还钥匙，我立刻安排清理、拍照、挂牌。很快，我们在不到两周内签约新租客、收完押金。新的租客是一对25岁的美国年轻人，从父母家搬出来，把这里作为自己独立生活的起点。这种对比起来就更是让人感慨，一边是匆忙的离开，一边是希望的开始。

别人常说当房东麻烦，但我最喜欢的，恰恰是这一部分——和租客打交道。

因为在这过程中，我能触摸到最真实的“美国脉搏”。

每次出租，我都会收到上百个申请。真正能通过信用和收入筛选的，也许只有十分之一。很多申请人收入不高，信用分偏低，几乎人人背着学生贷款。那些只在新闻中出现的社会问题，在我面前成了一个个具体的人。

这让我常常想到，也让我警醒，我们这些来自中国、经过读书、工作、移民甚至创业的群体，往往看到的是美国社会的顶层切片：博士、科技公司、绿卡、好学区。朋友圈和社交媒体构筑出一个“精英泡沫”，让人误以为那就是美国，让人误以为人人都是年薪几十万，人人都是百万千万资产。

但当你真正接触到租客、蓝领工人、年轻夫妇，你才会感受到普通美国人的真实生活。那些精英口中的“中产幸福感”，其实离他们很远。这大概就是我喜欢当房东的一部分原因——它让我与现实世界保持连接。

四、什么才是真正的资产

投资最终还是要回到财务逻辑。但我理解的“资产”，并不仅仅是房子、股票或黄金，而是能持续带来现金流、让你活得从容的系统。

以我这类多家庭房产（multifamily）为例——一栋楼里有多户，最少两户（two-family），多则三五户，甚至十几二十户。这样的房产并不是全美各地都常见，比如中部地区就较少有2–4户的小型多家庭，多由机构投资者持有整栋公寓楼。

而在我所在的美国东北新英格兰地区，情况不同。这里在19世纪末到20世纪初（约1880–1920年）是美国早期工业化、纺织业、造纸业和机械制造业的中心。那时建商为劳工阶层修建了大量多家庭住宅。这些房屋后来成为新英格兰城镇最典型的住宅形态——也是我主要投资的房产类型。

理由也很简单：
一栋几户，共用一个屋顶、一个外墙、一个车道；
每个单元价格低于独栋，租金更亲民，出租空置率也更低；
哪怕空置一户，其余几户的租金仍能支撑现金流。

具体到这栋四家庭房，我们在2019年购入，平均每户不到15万美元。现在平均每户市价接近30万，新租客的月租为2500美元，租售比约0.8%。整个物业现金流健康，能稳定覆盖贷款、税费和维护，并带来可观的正现金流。

我妈妈在成都市区有一套出租用的小房子，经过之前的高点回落，现市值150万。租住九年的租客不再续租，她正在重新出租，但担心以前的月租三千人民币也不一定能维持。即便按这个价算，租售比也只有0.2%。她说：“不如不租，麻烦。”在我看来，这么低的租售比，只能说明那套房子已经不再是资产（即使无贷款、有收入），而只是“财富的象征”。

“租售比”（Rent-to-Price Ratio）是房地产投资里一个非常核心的指标，用来衡量一套房产的租金收益与房价之间的关系。常见的算法是月租版，也就是月租金除以房屋总价，这个比例可以比较快速的告诉你，你的房子是否能靠现金流生存，而非投机升值，你持有的房产的安全边际有多高。

一个核心城市的中心区域，租售比通常更低，但也应该有一个合理区间，比如抛两个需要作为参照，我们州的波士顿，这个月租版的租售比在0.3-0.5%之间；东京的中心区，这个月租版的租售比在0.25%～0.5%左右；但如果不是核心城市的中心区域，这个租售比就应该更高，上升到0.8-1%（所以我这个出租房还算合理）, 甚至麻州的一些不好的学区，能达到1.2-1.5%。那从这个也可以去反推房产的合理价值，这里就不再展开了。

我常说，如果你有一套小房子，就会更加理解“生意”的本质——生意不是赚一次快钱，而是要有持续现金流。企业倒下，很少是因为资不抵债，而是现金流断了。
现金流一断，被迫清算，再好的资产也只能白菜价出售。

正现金流，才是资产的灵魂。增值难以预测，受周期、政策和市场影响太多。疫情期间房价暴涨，如今却趋于平稳。真正能让你穿越周期的，不是“涨”，而是“流”。

有朋友来问，美国房产会永远涨吗？难道不会大跌吗？我的回答是；哪里的房子能永远涨，哪里的房子都有可能跌，这世间的投资没有百分之百确定的事情，尤其是你把眼光放在很短的时间范围内，但如果你往长远看，比如你去购买长期来看螺旋上升的资产，你保持你有足够的现金流或者储备金，那么遇到短期的波动下跌，就会是你最好加仓的机会。

五、为什么我更喜欢实在的资产

我一直认为，投资应该像成年人一样多元。房地产、股票、黄金、美元，甚至数字资产，都可以配置。但我们偏爱房地产，是因为确实它看得见、摸得着，可自我掌控。

投资别人的事业，虽然真的可能是伟大的事业和伟大的创业人，但股票现在连纸质凭证都没有，一切只是屏幕上的数字。买卖只在一念之间。今天大家都在追AI的热潮，毫无疑问未来的确会诞生更伟大的公司，但也会有更多企业在竞争中消失。投资那些最终归零的公司的人，也将付出很惨痛的代价，——这也是为什么投资永远需要谨慎。

我的队友常笑着说：未来人工智能也许能取代人类的大部分工作，人可能只需要一根网线——但仍然需要头顶一片瓦，脚下有张床。这就是我们始终深耕住宅类投资的原因：无论时代怎么变，人总要有个住的地方。而这，就是我最信任的“实在的资产”。

当然，以上只是我们个人的理解与选择，并非任何投资建议。每个人所在的地区、阶段与目标都不同，关键是要看清投资的底层逻辑，然后找到属于你自己的资产配置路径。