房主很弱势！说说最近我经手的三套房子

过去这两个月全国天气热得不行，朋友喊我去重庆小聚，看了一眼天气预报，哪里是火炉呀，根本就是火山。反观楼市，全国二手房成交量几近冰点，中介开单越来越难，不少城市的交易数据“终于”被隐藏。有统计，过去一年半，全国 50 城跌幅最大的三个是南通（29%）、武汉（27%）、苏州（25%），跌幅最小的三个城市是成都、杭州、上海。

再做宏大叙事般的市场分析已经没有意义了，因为现在买房卖房租房，最后都是心理战。一楼一市，一房一价，每天都在变化，所以我才决定写这个系列，把近期经我手比较有代表的交易案例拿出来和大家分享，看的不只是热闹，里面还有门道。

这套房子应该是近期楼市交易一个典型案例。

10 年出头的房龄，115 平方三居室，小区环境不错，物业维护的挺好，周边配套也算齐全，当年吃到红利，赶上了新区开发，也算网红过，学区说得过去。过去几年，虽然价格跌了不少，但在这一片不是最多的，主要是挂牌量不多，房主心比较齐。

朋友是 3 月份挂牌的，之前小区同户型最低成交价 415万，他觉得自家装修还看可以，就挂了 420 万，坚持不降价。谁知道 4 月份的时候，成交了一套，410 万。这个价格对他是有触动的，在中介的轮番攻势下，很快调到 410 万，小区同户型最低挂牌价，系统评分也很高。谁知道市场一下进入淡季，带看说消失就消失。

他已经做好九月份市场回暖再卖的心理准备，谁知道就在上周，小区突然冒出一套户型接近，报价 398 万的房子，房主因工作原因全家要搬去成都，所以急卖。三天成交，最后价格 388 万。这就属于典型的，不讲武德，凭一己之力将整个小区房价拉到底的案例。

昨天中介找他降价到 385 万，他接受不了，问我怎么办？很无奈，这个底被确认了。数据我研究了，带看不好，这种房龄超过 10 年的房子，在新房面前没有竞争力，稀缺性全部消失，很多房主当年买的就很便宜，所以卖的时候不会斤斤计较。

第二套是学区房。

这套房子是三年前，他找我咨询后才决定买的。坐标南京，当时他和他太太一心想买个一线初中学区的两室套，因为自住房的学区实在太差，小孩成绩虽然不错，但民办优录很悬，想买个学区房保底，陪读三年后再出手。

当时我就强烈反对买两室套，一是预算不足，就算买，住的也不舒服，二是学区房已经处于看得见的下行期，要最大限度控制亏损。当年，也就是 2022 年，我写过一篇文章《被暴击的学区房怎么样了》。

后来他们采纳了我的建议，185 万买了个单室套挂学籍，转手 2300 元出租。小孩后来没有被民办优录，读了学区的初中，全家在学校附近租了个三室套，带着老人一起。

上个月问我，卖什么价合适，孩子要读初三，不占学籍了，想早出手，把银行的债清清。挂了 180 万，很快成交 156 万，也就是说，不算利息，三年账面亏损 29 万。当年如果坚持买两室套，亏损在 80 万左右。

提到学区房，可能有人觉得不值，毕竟去好学校读书，不一定能出好成绩，更别提以后找个好工作。但对有条件的家庭来说，愿意在教育上消费，也能承受这个亏损，就是图个心安，不用求人，提高成才概率，少冒点风险，所以谁也不要说服谁。

眼下要做的就是，尽可能控制亏损（就目前看，现在入手学区房每年要有亏损 5% 的心理准备），一定要算账！破不怕，怕的是大，用完就卖，动作果断，这一条仅限初中学区。

第三套是买房。

这套房子其实故事不多，先心疼江北核心区的业主，之前饼画的是真大，投资客大量涌入，现在大家都想跑，不得不接受亏损的现实，每个月还在跌，每一套都在创新低。不少业主在群里在呼吁，大家要挺住，还搞什么联盟，有用吗？没用，没准你自己想先跑。

也许是房多客少的缘故，中介只要发现是真买家，就会过度热情，下刀比买家还狠。朋友原本准备十一之后再动手，先去看了几套房子，结果中介拍胸脯表示价格打下来没问题，最绝的是晚上 8 点半约房主见面，谈到凌晨快 1 点才敲定，玩疲劳战术，活生生从 330 万压价到 300 万。朋友说，房主最后身体和心理都吃不消了，中介就是拖着不给走。

这个案例告诉大家，如果卖房子，最好白天谈，速战速决，不要陷入拉锯战，会非常被动！另外，任何时候都要远离投资客多的小区，哪怕真有自住需求。

结

对后市，预测没有意义了，因为卖房者出现明显分化，而中介对一套房子的成交价影响越来越大。

有些人真的不急。要么跌得太多，也麻木了，反正不差钱用，收入稳定，要么本来想置换的，看这世道，心里没底，反正有的住，准备等等再动手。

现在真正急卖的，不少都是现金流出了问题，杠杆太高，贷款太多。既然看不到希望，长痛不如短痛，这就很容易被中介抓住机会，击穿底价。

来源：石榴理财